Поддержать TUT.BY
Коронавирус: свежие цифры


"Твоя столица" предлагает рынку недвижимости новые программы: "Квартира в зачет новостройки", trade-in и "Партнер-кредит". Для кого создаются такие программы? Так ли много у нас минчан, владеющих квартирами, которые они хотят обменять на новые? И почему, собственно говоря, на новую, а не на такую же старую, но побольше?

Внимание! У вас отключен JavaScript, или установлена старая версия проигрывателя Adobe Flash Player. Загрузите последнюю версию флэш-проигрывателя.
Скачать видео

Заместитель директора ООО "Твоя столица", руководитель управлении Светлана Куделко, заместитель директора ОДО "Твоя столицаконсалт", руководитель управления "НовостройЦентр" Татьяна Недерева-Архипец.

Татьяна Недерева-Архипец (Т.Н.-А.):
На сегодняшний день на первичном рынке в столице предлагается порядка ста объектов, в которых можно купить квартиру. Эти объекты находятся на разных стадиях строительства – от котлована до почти готового жилья. Цены очень разные – от тысячи до двух с половиной или трех тысяч долларов за квадратный метр. Еще несколько лет назад первичный и вторичный рынок для покупателя, который хотел купить квартиру, стояли немного порознь друг от друга. Сейчас люди, которые рассматривают смену или покупку квартиры, очень часто обращают внимание и на первичный, и на вторичный рынок. Число наших покупателей, которые рассматривают как альтернативу покупке квартиры на вторичном рынке новостройки, оценивается примерно в 30%. Эти клиенты рассматривают возможность смены квартиры и на одном, и на втором рынке. Это значительная доля, этим людям нужно помогать.
 
Эта доля могла бы быть и больше, если бы клиенты, которые владеют сейчас квартирой, хотят ее продать и купить жилье, понимали, как они достаточно легко это сделают. На сегодняшний день число клиентов, которые продают свою квартиру, чтобы купить жилье в новостройке, мы оцениваем в 18%. Сделать так, чтобы этим людям было удобно, комфортно работать, для того, чтобы они могли эффективно решить свой вопрос, - именно для этого и созданы все наши программы, если мы говорим о физических лицах, наших потенциальных дольщиках.
 
Почему, по-вашему, эти 18% людей хотят приобрести квартиры в новостройках? В чем преимущество новой квартиры по сравнению с квартирой на вторичном рынке?
 
Т.Н.-А.: Это хороший вопрос. Когда ты покупаешь квартиру-новостройку, ты должен очень хорошо понимать, что покупка квартиры в доме, который строится, - это всегда риски. Когда ты покупаешь квартиру на вторичном рынке, ты можешь ее пощупать, посмотреть, какая она, представить ее своей, получить ключи здесь и сейчас. Когда ты покупаешь квартиру в строящемся доме, ты должен платить, и, может быть, через год-полтора ты получишь ключи, если застройщик выполнит свои обязательства, все застроит вовремя и дом будет сдан.
 
Но покупка квартиры на первичном рынке имеет и свои преимущества. Иногда новостройка дает возможность сэкономить, когда ты вступаешь в строительство на первоначальной стадии – котлован, построенные первые два этажа, когда застройщики готовы продавать квартиру с бонусом. Иногда это единственное предложение качественного жилья в том месте, в котором ты хочешь жить. Это, наверное, две основных причины того, что дольщик хочет купить квартиру именно в новостройке. Если его намерение осознанно, и он делает свой выбор в пользу новостроек, тогда мы ему поможем.


Понятно, почему вы хотите помочь. А почему физическим лицам стоит к вам обращаться? С какими трудностями они могут столкнуться в том случае, если они захотят самостоятельно реализовывать свое желание обменять старую квартиру на новую?
 
Т.Н.-А.: Такой вариант развития событий может быть, и это абсолютно нормальный и осознанный выбор. Я хочу продавать эту квартиру, считаю, что оцениваю ее правильно, я ее продам, потом пойду к застройщику и у него куплю квартиру. Пока ты продаешь свою квартиру, той квартиры, которую ты хочешь купить, может просто не стать, или условия, которые тебе декларируются на сегодняшний день, через месяц после того, как ты продашь свою квартиру, могут поменяться. А ты уверен, что продашь квартиру за месяц? Или ты заключаешь договор, у тебя есть совсем немного денег, ты их платишь и думаешь, что все остальное выплатишь застройщику после того, как продашь свою квартиру. Проходит месяц-второй, а ты не можешь продать квартиру; вроде бы делаешь все правильно, но почему-то не складывается. По договору ты должен платить, но денег нет, ты просишь перенести график платежей, начинаешь нервничать. На самом деле, если клиент хочет делать это сам, он это делает. Но все большее количество клиентов прибегают при решении таких вопросов к услугам профессионала. Это правильно: когда мы хотим пошить себе платье, мы идем к портному, когда мы хотим купить или продать квартиру, мы должны идти к риелтору. Есть процент наших клиентов, которые не пользуются нашей услугой, и шьют сами. Это позиция достойна уважения.
 
Настолько ли действительно сложно продать сейчас квартиру? Спрос на вторичном рынке есть?
 
Светлана Куделко (С.К.): Да, на вторичном рынке есть спрос. На рынке недвижимости всегда есть люди, которые хотят улучшить условия, разъехаться, что-то изменить в своей жизни. По моему мнению, новостройка – это мечта любого человека: можно повесить свои шторы и заселить туда свою ауру. Наши программы направлены на то, чтобы комплексно решить вопрос покупателя. Да, Вам хотелось бы жить в новостройке, но можете ли вы продать свою квартиру, доложить деньги – есть ли финансовые возможности? Можете ли Вы правильно определить стоимость, сроки, где Вы будете жить на протяжении того времени, когда будет строиться новостройка? Обратившись к риэлтору, этот вопрос можно рассмотреть со всех сторон. Если, действительно, все совпадает в пользу того, что можно приобрести новостройку, - это замечательно. Если нет, тогда поможет вторичный рынок: по цене однокомнатной квартиры в новостройке можно купить полутора-, двухкомнатную квартиру на вторичном рынке.
 
То есть квартиры на вторичном рынке сейчас дешевле, чем в новостройке?
 
С.К.: Они не то, что дешевле: у них метраж меньше. На сегодняшний день стоимость квадратного метра вторичного и первичного рынка очень схожа, но на первичном рынке большие площади, достаточно длительный срок получения недвижимости в собственность и невозможность сегодня продать старую квартиру, а завтра купить новую и въехать. В то же время квартиры в новых домах, в основном, сдаются без отделки – нужно потратить время и деньги и на это. На вторичном рынке можно купить даже квартиру с отделкой, и если что-то в ней подшаманить, то можно жить.
 
Т.Н.-А.: Дело в том, что всегда существует категория граждан, для которых покупка на вторичном рынке будет единственно приемлемой. Абсолютно справедлив вопрос "где жить?": мы должны понимать, что если не хотим делить кухню с родителями, нам придется снимать квартиру в аренду. Это дополнительные затраты и неудобство: ты должен куда-то переезжать, каким-то образом решать свои вопросы. У тебя нет второй квартиры или нет возможности заселиться в какую-то квартиру не так задорого, придется снимать ее на открытом рынке аренды жилья. Если у тебя очень маленькие дети, процент строительной готовности новостройки не позволяет получить разрешение органов опеки и попечительства на покупку жилья на первичном рынке, и в этом случае твой выбор один – покупать квартиру на вторичном рынке.
 
Для тех клиентов, которые могут позволить себе квартиру на первичном рынке, созданы наши программы. Если он хочет продать свою квартиру очень быстро, успеть купить новостройку по привлекательной цене, потому что цены на сегодняшний день, особенно на первичном рынке, имеют небольшую, но тенденцию к росту, то для этих людей созданы инструменты, о которых мы сегодня говорим.
 
То есть можно продать свою квартиру быстро, и точно так же быстро вселиться в новую? Или все-таки придется ждать, пока она построится?
 
Т.Н.-А.: Конечно, придется ждать. Вселяться можно только в то, что построено, - невозможно вселиться в воздух. Долевое строительство – это перспектива жить в хорошем, качественном жилье через год или полтора. Иногда это происходит через шесть месяцев или через три месяца – все зависит от того, на какой стадии ты вступаешь в долевое строительство. Чем ближе дом к завершению строительства, тем меньше твои риски, но тем больше цена. Это вопрос выбора.
 
А есть возможность, скажем, вступить в строительство, и только ближе к сдаче дома продавать свою квартиру, чтобы вселиться в новую?
 
С.К.: Если финансовые возможность позволяют.
 
Т.Н.-А.: Такая возможность, на самом деле, есть. На сегодняшний день на рынке новостроек очень много предложений с очень разными финансовыми условиями. Очень редко люди продают свою квартиру, не добавляя ни рубля, покупают новостройку. Как правило, есть свои денежные средства, которые ты можешь использовать на оплату первоначального взноса. Все остальное решается при помощи рассрочки или кредита. Эти вопросы решает наша программа "Партнер-кредит": можно посмотреть разные кредитные условия, сравнить, хорошо себе представлять, что ты пользуешься чужими деньгами и будешь за это платить, посчитать, в каком банке ты будешь платить за это больше, сравнить условия, посчитать комиссии – это все делают наши специалисты – и выбрать тот кредитный продукт, который больше всего тебя будет устраивать.
 
Кроме физических лиц, вы к своим программам привлекаете еще и застройщиков. Какие выгоды они для себя могут в них найти?
 
Т.Н.-А.: Застройщики ста новостроек, которые на сегодняшний день строятся в Минске, конкурируют между собой. Они конкурируют за того конкретного клиента, который купит квартиру в их новостройке. Несмотря на эту ситуацию, есть обратная сторона: спрос и внимание потенциальных дольщиков к самым привлекательным по цене, местоположению, порядку расчетов новостройкам более повышен. Когда мы говорим о наших проектах, то добавляем им конкурентное преимущество, указывая, что по этим проектам действует программа trade-in. Если ты выбираешь квартиру в этой новостройке, мы покупаем твою квартиру, рассчитываемся за нее в течение семи рабочих дней, и ты можешь быстро за эту новостройку заплатить. Застройщику это дает поступление денежных средств в том объеме, который ему нужен для того, чтобы стройка двигалась быстро, чтобы дом сдавался быстро, потому что принцип "чем быстрее строим, тем больше зарабатываем" никто не отменял. Это позволяет привлекать больше внимания к проекту потенциальных дольщиков, расширять круг тех людей, которые могут рассматривать новостройку в качестве места для своей будущей жизни.
 
Три программы, которые вы предлагаете, вроде бы сводятся к одному и тому же. В чем особенность каждой? Расскажите о них по порядку.
 
С.К.: Давайте начнем с программы "Квартира в зачет новостройки". Здесь как раз тот случай, когда есть своя недвижимость, но хочется жить в новостройке. У нашей компании есть застройщики-партнеры, которые дают нам возможность забронировать новостройку для конкретного клиента с возможностью оценки нашими специалистами возможности продажи квартиры, финансовой возможности клиента по покупке новостройки. То есть застройщик приобретает в нашем лице надежного партнера, который поможет его клиенту продать квартиру в определенный забронированный срок – мы практически гарантируем продажу квартиры в течении месяца.
 
Т.Н.-А.: Здесь очень многое зависит от той конъюнктуры, которая складывается прямо сегодня на рынке недвижимости. Квартира продается по-разному: она может быть продана за три недели, за полтора месяца или продаваться дольше. Когда наши специалисты будут оценивать возможность продажи этой квартиры, должны быть использованы все механизмы для того, чтобы эта квартира была продана в определенный срок, и застройщик получил деньги. Если говорить о том, что эти квартиры будут продаваться гораздо ниже рыночной цены, тогда эта программа утопична. Человек, скорее всего, будет выбирать ту новостройку, где готовы ждать его дольше и пытаться продавать самостоятельно. Мы хотим сделать живой инструмент, который будет полезен нашим клиентам.
 
Несколько иная ситуация по программе trade-in. Компания сама покупает квартиру, ставит ее на баланс, начинает платить все сопутствующие данной покупке налоги, и в этом случае дисконт будет. Сейчас сказать о его размере вряд ли представляется возможным, но если клиент, который будет заинтересован в том, чтобы за его квартиру рассчитались в течении семи дней, то он должен прекрасно понимать, что компания не готова покупать ее по той цене, по которой она могла бы быть продана, если бы был нормальный срок экспозиции. Но тут клиент должен считать, может ли он выиграть на том, что он будет продавать свою квартиру дешевле. Если на стадии котлована возможно вложить деньги в долевое строительство некоторые застройщики представляют по цене 950-970 долларов за квадратный метр, а стройка движется достаточно динамично, через два месяца стоимость квартир первого этажа составляет 1100 долларов за квадратный метр, тогда нужно посчитать, стоит ли игра свеч. Нужно понять, будет ли дисконт, с которым компания предлагает рассчитаться за твою квартиру, выгодным для тебя. Это программа предназначена только для этих случаев, и не надо лукавить: бесплатный сыр бывает только в мышеловке.
 
 
Мы уже увидели разницу между двумя первыми программами. Есть еще программа "Партнер-кредит". Чем она отличается?
 
С.К.: "Партнер-кредит" может быть партнером нашей первой программы "Квартира в зачет". Мы выставляем на продажу квартиру, определяем ее рыночную стоимость и помогаем клиенту разобраться в финансовых возможностях. Если у человека не хватает денег на новостройку и он хочет прибегнуть к банковскому кредиту, то здесь не нужно брать портфель в руки и идти по банкам, искать для себя подходящую кредитную линию – все это сделают наши специалисты. "Партнер-кредит" - это комплексная программа по оценке имеющейся недвижимости, подбору вариантов замен, оценке ваших финансовых возможностей и подбору банка и оптимальной программы кредитования.
 
Т.Н.-А.: Чуть подробнее остановлюсь на оптимальной программе кредитования. На самом деле, все процентные ставки примерно одинаковы: после повышения ставки рефинансирования они составляют 17,5-19%. Сопутствующие комиссии могут существенно увеличивать стоимость тех денег, которые вы берете в банке. Кроме того, необходимо обеспечение – поручители, залог недвижимого имущества. Для многих наших потенциальных покупателей эти нюансы очень важны. Для меня при выборе своего кредитного продукта решающим фактором было то, что я могла передать недвижимость в залог, и у меня не было поручителей. Я тогда потеряла один процентный пункт в сравнении с другими банками. Сейчас клиенты делают выбор сознательно. Очень существенную разницу в том, во сколько вам обойдется окончательная стоимость кредита, сыграет то, как рассчитывается сумма, когда вы начинаете платить основной долг, как считаются проценты, начисляются ли они на остаток вашего основного долга или используются какие-то другие способы. Если клиент к нам приходит и говорит: "У меня в семье три человека и три миллиона дохода на семью", мы можем ему сказать, какой кредит он получит в том или ином банке, какие документы будут нужны, как будет проходить процедура согласования, в каком случае он может сэкономить. Мы в этом случае более открыты, чем каждый банк в отдельности.
 
С.К.: Клиенты могут отталкиваться от суммы ежемесячного платежа. Человек говорит нам, какой доход он получает и какую комиссию способен выплатить, и просит посчитать сумму возможного кредита. Причем, программа "Партнер-кредит" работает у нас не только на первичном рынке, но и на вторичном, и очень активно. Продажа своей квартиры, кредит банка, покупка квартиры на вторичном рынке – это экономит массу времени клиента: у нас банки-партнеры, есть анкета для клиента, по которой консультант рассчитывает кредит.
 
Т.Н.-А.: Справедливости ради нужно сказать, что программа "Партнер-кредит" - это не новинка. Этому продукту "Твоей столицы" больше трех лет, он себя хорошо зарекомендовал. У нас был небольшой спад с этой программой, когда ставки были под 25%. Сейчас они, к сожалению, тоже немного выросли, но программа "Партнер-кредит" пользуется популярностью, и наши клиенты используют возможность взять кредит на покупку жилья на вторичном или на первичном рынке.
 
Допустим, я хочу продать квартиру и купить себе новую в каком-то строящемся доме. Что мне делать, обращаясь к вам? Как будет проходить процедура?
 
С.К.: В первую очередь нужно позвонить в "Твою столицу", договориться о встрече, на которой мы зададим Вам вопросы и обсудим, что Вы имеете, сколько это стоит, какие у Вас финансовые возможности для покупки нового жилья. Мы даже поможем определиться, будет ли это новостройка или квартира на вторичном рынке: у нас были случаи, когда люди приходили купить новую квартиру, и в такой частной беседе оказывалось, что лучше купить не однокомнатную новостройку, а двухкомнатную на вторичном рынке. Если финансовые возможности позволяют и вам понадобится кредит, нужно заполнить анкету, по которой мы определим, какие возможности вы имеете по получению кредита.
 
Т.Н.-А.: Для начала нужно определиться, какую квартиру вы хотите. В любом случае, свой поиск надо начинать с риэлторской компании. Вы должны рассмотреть все варианты и на первичном, и на вторичном рынке. Определяетесь с квартирой, и если это новостройка, то обращайтесь к нам. У нас есть пять проектов, где Вы можете посмотреть и выбрать квартиру. Если это Вам подойдет или Вы найдете какую-то другую новостройку где-нибудь еще, придете к Светлане Ивановне и скажете, что Вам нужно очень быстро продать свою квартиру. Нужно будет уточнить, насколько быстро и стоит ли продавать квартиру по программе trade-in или попробовать продать квартиру в зачет, - в этом тоже помогут определиться наши специалисты.
 
А если Вы покупаете новостройку у нас, то мы сопровождаем всю процедуру покупки, объясняем, как можно сэкономить на процедуре перевода денежных средств на счет застройщика. Наши специалисты знакомят вас с договором на долевое строительство или с договором покупки жилищных облигаций, объясняют последствия подписания такого договора, обращают Ваше внимание на самые важные пункты, согласовывают график платежей с застройщиком. Если Вам будет нужна консультация по приобретению новостройки в какой-то другой компании, Вы сможете у нас ее получить.
-90%
-10%
-25%
-20%
-15%
-25%
-15%
-20%
-70%
-17%
-30%
-50%