Подпишитесь на нашу ежедневную рассылку с новыми материалами

Общество


Хорошая новость даже для тех владельцев квартир, кто в ближайшем будущем не собирается совершать никаких сделок с недвижимостью. За последние три месяца вы стали богаче как минимум на 1 000 у.е. Цены на квартиры продолжают расти. Но это только одна сторона медали. Как отмечают многие работающие на белорусском рынке риэлторы, сейчас в столице наблюдается невиданный ранее ажиотажный спрос на вторичном рынке жилья.

Объяснения этому факту даются самые различные. С точки зрения западных экономистов-теоретиков, увеличение спроса на недвижимость свидетельствует о наметившемся экономическом росте. Но это у них. У нас же подорожание квартир имеет массу иных причин, напрямую с благосостоянием граждан не связанных.

Сколько стоит ваша квартира? Можно, конечно, обратиться к всезнающей статистике, которая сообщит вам, что на 17 июня этого года средняя цена квадратного метра столичного жилья составляла 449 долларов США. А еще два месяца назад, в середине апреля, эта цифра равнялась 415 долларам (рост — 8% за два месяца). Но эти данные выведены на основе заявленных продавцами цен. В большинстве же случаев стоимость квартиры называется с учетом "торга" (то есть заранее завышена на 300-500 долларов). Статистики же, основанной на анализе заключенных сделок, просто нет. Тем более что продаются-то не квадратные метры, а реальные квартиры. И средняя цена "квадрата" — как средняя температура по больнице. Общее представление о тенденциях дает, но для практических нужд малоприменима.

Объяснений феноменальному росту цен на недвижимость летом этого года (времени традиционного уменьшения цен и активности на рынке) придумывается множество. Последнее из них — подорожание коммунальных услуг, которое вынуждает наших менее обеспеченных сограждан избавляться от трехкомнатных "хором" и массово переезжать в однокомнатные. Увы, это предположение статистикой в полной мере не подтверждается. Средняя цена однокомнатной квартиры в Минске в середине июня составляла 14 663 доллара, двухкомнатной – 20 901 долларов, трехкомнатной — 30 036 долларов, четырехкомнатной — 34 900 долларов. Средняя площадь однокомнатной квартиры — 32,4 м2, четырехкомнатной — 77,2 м2. Простой арифметический расчет показывает, что цена "квадрата" в однокомнатной и четырехкомнатной квартирах одинакова — 452 доллара! В "двушке" — несколько дешевле (440 долларов), а в "трешке" — чуть дороже (455 долларов). Но, еще раз повторимся, продаются не метры, а квартиры!

При этом самая дешевая двухкомнатная квартира может стоить на уровне дорогой однокомнатной. Например, двухкомнатная так называемая "брежневка" во Фрунзенском районе (в пятиэтажке 1972 года постройки, с раздельным санузлом, общая площадь 38 м2, жилая — 24 м2, кухня 6,2 м2 — такие еще именуют "полуторками", в приличном состоянии) продана за 15.500 "у.е.", в том же агентстве за ту же цену обрела новых хозяев однокомнатная квартира в панельном доме по проспекту Пушкина (общая площадь — 33 м2, жилая — 17 м2, кухня 7,2 м2). По цене дорогой "двушки" можно купить дешевую "трешку" и т.д. Но это не только специфически сегодняшняя особенность. Дела обстояли так же и год, и два, и пять лет назад.

Пожалуй, больше всего на вторичный рынок недвижимости влияет ситуация на первичном рынке (т.е. стоимость вновь построенных квартир).

Во-первых, нового жилья возводится меньше.

Во-вторых, льготный кредит получить все сложнее. Да и широко разрекламированный кредит в валюте под строительство недвижимости тоже получит далеко не каждый. Например, семья с двумя детьми, живущая в 2-комнатной квартире и желающая "построить" 4-комнатную, скорее всего, не получит ссуду банка даже под залог уже имеющегося жилья. Просто потому, что дети несовершеннолетние, так что банку будет практически невозможно "случись что" вернуть свои деньги. А молодая семья, рассчитывавшая построить двухкомнатную квартиру в кредит, теперь вынуждена "поскрести по сусекам" — собрать едва удается на однокомнатную "хрущевку".

В-третьих, растет стоимость квадратного метра в новостройках (если вы не "очередник", не "льготник" и у вас нет больших связей, то "строиться" вам придется, исходя из 430-440 м2). При этом вполне логичное и правильное решение проектировщиков предусмотреть в новом доме большую кухню, два санузла, просторный коридор и тому подобные блага оборачивается тем, что цена трехкомнатной квартиры вырастает до 40-45 тысяч у.е. (при общей площади под сотню "квадратов").

Кстати, квартиры в ближайших пригородах подрастают в цене вслед за столичными. Так, Ждановичи почти "догнали" Минск (цены тамошних квартир — на уровне микрорайонов Сухарево, Юго-Запад). Подросли на 10-15% цены на жилье в поселке Кунцевщина (например, однокомнатная квартира по улице Брикета оценивается в 11 700 долларов, а еще в начале года аналогичные стоили 9-10 тысяч у.е.).

Не секрет, что столичные районы разделяются на более или менее престижные. И это непосредственно влияет на цену жилья.

Возьмем, например, однокомнатную квартиру в панельной девятиэтажке (не на первом этаже, есть лоджия, кухня 7,2 м2, жилая площадь 17м2, общая — 33 м2). На улице Илимской (Заводской район) за такую просят 12 700 долларов, на ул. Якубова (Серебрянка) — уже 15 500, а на ул. Богдановича — все 17 тысяч у.е. Еще три месяца назад эти суммы были на тысячу ниже.

Двухкомнатная в панельном доме (кухня — 7,2 м2, общая площадь — 28 м2, жилая — 48 м2) на ул. Панченко (Сухарево) — 20 000 долларов (три месяца назад средняя цена таких квартир в этих краях составляла 18 500 долларов). Такая же "двушка", но в районе станции метро "Восток" — уже 24 тысячи.

За те же 24 000 у.е. можно купить трехкомнатную квартиру на пр. Любимова или на ул. Матусевича.

Недаром у агентов по недвижимости в ходу поговорка: "Цену квартиры определяют три фактора — месторасположение, месторасположение и еще раз месторасположение".

Впрочем, ситуация меняется по мере развития инфраструктуры: микрорайон "Запад", некогда бывший окраиной, теперь почти что центр. С введением станций метро "подрастают" в цене квартиры в радиусе 5 км.

Вопреки убеждению многих, наличие или отсутствие "хорошего ремонта" мало влияет на цену. Разве что квартира совсем "убитая". Но приметы случившегося пожара, потопа, явные признаки разгульного образа жизни хозяев жилья — повод насторожиться. Равно как и свежесделанный косметический ремонт: задумайтесь, что хотят скрыть продавцы под недавно наклеенными обоями?

Как правило, ни евро- , ни тем более обычный косметический ремонт не окупаются и способны увеличить продажную цену квартиры едва ли на 50% от стоимости ремонтных затрат. Так, стоимость двухкомнатной "брежневки" в районе пр. Пушкина-ул. Одоевского — около 18 тысяч долларов, аналогичная квартира с евроремонтом — 20-21 тыс. То есть дополнительных денег на "очень хорошем состоянии" квартиры не получишь. Зато такое жилье гораздо быстрее "уходит". Время же, как известно, тоже деньги.

А вот такие "плюсы", как пробитые ниши, кладовки, перепланировка (если они сделаны самовольно, без соответствующего утверждения) и вовсе могут обернуться минусами и замедлить процесс оформления сделки.

По признанию агентов по недвижимости, с которыми случилось общаться при подготовке этого материала, покупатели-мужчины оценивают в первую очередь такие параметры квартиры, как планировка, состояние сантехники, "столярки" и батарей и т.п. А вот женщины делают массу замечаний по поводу обоев, линолеума, плитки и тому подобных элементов отделки. Вероятно, с целью сбить цену, указав на недостатки. На этот случай в запрашиваемую продавцом сумму и закладываются дополнительные 300-500 долларов "на торг".

В выигрыше — чистые продавцы (то есть люди, не собирающиеся взамен своей квартиры приобретать иную недвижимость). Совершение сделок на волне роста цен — хороший шанс и для тех, кто собирается менять квартиру большей площади на меньшую с доплатой. Разница в стоимости между одно- и двухкомнатной квартирой, например, в процентном соотношении остается почти неизменной. Зато в абсолютном выражении размер такой "доплаты" увеличивается (в среднем около 6 400 долларов против 5 500 долларов три месяца назад — и это без учета стоимости оформления сделки). А "крайним" остается, конечно, покупатель, не имеющий жилья никакого. Уставший ждать "лучших времен", опасающийся за судьбу своих сбережений в связи с падением курса доллара относительно евро, ожидающий еще большего роста цен на квартиры и спешащий купить жилье сейчас... И тем самым еще более взвинчивающий цены.

Ольга АКУЛИЧ,

"Частная собственность"