Подпишитесь на нашу ежедневную рассылку с новыми материалами

Общество


Многие граждане, приобретающие здания вместе с земельными участками, не всегда отчетливо представляют, владельцами какого товара они становятся. Далеко не все различают, чем отличаются права собственности на земельный участок и права пожизненно наследуемого владения. Кроме того, распространено заблуждение, что кабинет нотариуса - конечная точка исполнения сделки. Учитывая это, мы решили дать некоторые разъяснения.

В Республике Беларусь гражданский оборот прав на земельные участки в определенной степени затруднен. Например, необходимо определенно устанавливать недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе определять расположение недвижимости на соответствующем земельном участке (ст. 525 ГК "Определение предмета в договоре продажи недвижимости"). Для этого приходится обращаться в специализированное предприятие для изготовления плана земельного участка. Требуется справка БРТИ о том, что на земельном участке нет зарегистрированного строения или, наоборот, справка по форме Ф1 о зарегистрированных правах на строения. Нужна выписка из Государственной земельно-кадастровой книги о том, кто и какие имеет права на земельный участок. С этими документами можно идти к нотариусу.

После нотариального удостоверения сделки следует стадия государственной регистрации перехода права и сделки.

Если участок застроен, то государственная регистрация выполняется в двух местах. В Государственном земельном кадастре регистрируются сделка и переход права на земельный участок. В БРТИ - та же сделка и переход права на строение. И, наконец, покупателю необходимо обратиться в землеустроительную службу соответствующего сельсовета (райисполкома, горисполкома) за государственным актом на земельный участок.

Перечисленные требования далеко не всегда полностью выполняются приобретателями недвижимости.

На практике нередки случаи, когда сделка и переход прав на земельный участок не регистрируются в специально уполномоченных на то органах. В результате спустя много лет, когда покупатель сам пытается стать продавцом земельного участка, он сталкивается с серьезнейшими проблемами. Ситуация усложняется, если к этому моменту первого продавца (дарителя) уже нет в живых. В этих случаях государственная регистрация должна осуществляться на основании решения суда. А это дополнительные деньги, время, нервы.

В соответствии со статьей 93 Кодекса о земле и статьями 165, 166 и 168 Гражданского кодекса (ГК), незарегистрированная сделка с земельным участком является недействительной с момента ее совершения. У приобретателя возникает право собственности только после государственной регистрации договора, а не с момента передачи земельного участка (ст. 224 ГК).

Иногда покупатель индивидуального дома ошибочно полагает, что им приобретены исключительно права на дом, а права на землю к этому прилагаются сами собой. Этот покупатель регистрирует переход права собственности только на дом. Потом разбираться с правами на земельный участок ему приходится опять-таки большой кровью.

И, что еще характерно, граждане часто не подозревают, что с правами на земельный участок к ним переходят и определенные обязательства. В том числе такие, неисполнение которых влечет административную ответственность.

Одновременно хотелось бы обратить внимание на то, что, покупая земельный участок, можно купить товар ненадлежащего качества.

В ст. 18 Кодекса о земле сказано: "Граница земельного участка есть линия и проходящая по этой линии вертикальная плоскость, разделяющая землепользования и землевладения. Граница земельного участка устанавливается на местности и закрепляется межевыми знаками" (деревянными знаками, металлическими трубами, бетонными столбами).

Если человек покупает земельный участок, границы которого не закреплены межевыми знаками, он автоматически попадает под административную ответственность. Согласно ст. 56 Кодекса об административных правонарушениях "Уничтожение межевых знаков границ землевладений и землепользований", его ожидает штраф в размере 1-5 базовых величин. Еще придется потратить около 100 тыс. BYR на работы по восстановлению границ земельного участка.

Если земельный участок приобретается вместе с недостроенным домом, который, согласно ст. 220 ГК, рассматривается как строительные материалы, то следует выяснить, не переходит ли вместе с правом на земельный участок перспектива административной ответственности за самовольное строительство. Последняя предусмотрена ст. 142 Кодекса об административных правонарушениях и грозит гражданам штрафами в размере 1-40 базовых величин.

Следует обратить внимание и на то, не расположилось ли самовольно построенное строение на меже, не создает ли оно тень на соседнем земельном участке. Если это так, то следует иметь в виду, что сосед, возможно, уже заготовил проект договора о сервитуте и намерен потребовать компенсацию в связи с потерей части стоимости своего земельного участка. Сервитут же возникает не только по договору, но и по решению суда.

Практика показывает, что граждане охотно покупают участок, имеющий площадь большую, чем та, которая внесена в государственный земельный кадастр и отражена в государственном акте на земельный участок. Таких покупателей ожидает наказание в силу статьи 167-14 Кодекса об административных правонарушениях "Самовольное занятие земельного участка". Оно выражается в виде штрафа до 10 базовых ставок. К этому, возможно, придется добавить расходы на приведение земельного участка в соответствие с его описанием в Государственном земельном кадастре. Например, расходы на реконструкцию капитального кирпичного забора.

В данном случае возможна и ответственность по статье 47 Кодекса об административных правонарушениях: за совершение сделок, в прямой или скрытой форме нарушающих право государственной собственности на землю, гражданам грозит штраф в размере 1-10 базовых ставок. Вот и получается - платил за один земельный участок, получил другой, более дешевый, да еще и приплатил за это.

Если земельный участок имеет целевое назначение "обслуживание жилого дома", а покупатель предполагает использовать расположенный на нем сарай с уже смонтированным подъемником как станцию технического обслуживания автомобилей, то нелишне знать ст. 53 Кодекса о земле "Случаи, в которых допускается принудительное изъятие земельных участков, находящихся в собственности граждан, юридических лиц Республики Беларусь". Это как раз тот случай: по решению суда новый собственник может ли- шиться участка за использование последнего не по целевому назначению.

Столкнувшись с упомянутыми проблемами, переходящими вместе с правом на земельный участок, следует знать о существовании ст. 445 ГК "Последствия передачи товара ненадлежащего качества". Эта статья дает покупателю право потребовать соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара и даже отказаться от исполнения договора купли-продажи. Но лучше не доходить до этого, поскольку в силу ст. 446 ГК придется доказывать, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. Например, что межевые знаки исчезли не вчера, а до регистрации прав на землю.

Итак, рекомендуем покупателю: требуйте от продавца наличия межевых знаков на участке, согласованный проект для незавершенного строительством здания, технический паспорт для построенного здания и верьте не рассказам о границах, а данным Государственного земельного кадастра. Потребуйте от продавца восстановить границы участка по данным земельного кадастра и не рассчитывайте узаконить нецелевое использование участка, которое допускал прежний владелец. После нотариата идите в органы государственной регистрации. Консультируйтесь в специализированных организациях, которые ведут Государственный земельный кадастр.
0058045