Подпишитесь на нашу ежедневную рассылку с новыми материалами

Новости компаний


Повод для бегства
 
Столичные арендаторы все активнее мигрируют из дорогих офисов в более доступные помещения, пытаясь тем самым снизить свои затраты и умерить порою неподъемные аппетиты владельцев существующих бизнес-центров. Тем более что новые объекты зачастую предлагаются арендаторам по более выгодным условиям, что уже в какой-то мере становится поводом для офисного "бегства".
Несмотря на то, что последствия кризиса вынуждают арендные ставки потихоньку идти вниз, лишь часть арендодателей готова сегодня на уступки. Поэтому большинство представителей малого и среднего бизнеса существенных улучшений в ценообразовании за последнее время практически не ощутило.
Правда, не все так страшно: в сфере офисной недвижимости стремительно формируется (а, по мнению отдельных экспертов, уже сформировался) рынок арендатора, так что в обозримом будущем править балом будут наниматели. Владельцам бизнес-центров придется быстрее реагировать на изменения спроса и тщательнее прислушиваться к пожеланиям арендаторов.
Усилит конкуренцию выход на белорусский рынок зарубежных компаний, которые, как правило, придерживаются куда более гибких моделей взаимодействия с нанимателями. Как полагает глава представительства международной консалтинговой компании Colliers International в Беларуси Андрей Алешкин, интерес к белорусскому рынку коммерческой недвижимости со стороны иностранных инвесторов был, есть и будет.
 
- Какова ситуация на рынке коммерческой недвижимости, в частности, офисной и торговой? Как глубоко кризис затронул эти сегменты?
- Первые месяцы текущего года не отличались высокой активностью в плане привлечения новых арендаторов. В основном, завершались сделки, которые были начаты еще в конце прошлого года.
 
- Насколько замедлилось строительство объектов офисной недвижимости? Какие застройщики и инвесторы, в основном, работают на рынке?
- Основные игроки на нашем рынке – это местные компании, которые предпочитают возводить объекты коммерческой недвижимости, как правило, используя долевую схему финансирования. При этом, понятно, что такие проекты не задумываются как долгосрочные для девелопера, вследствие чего качество таких объектов часто не соответствует требованиям рынка. Это тупиковый путь развития. Хотя, например, в Минске в этом отношении прогресс уже есть. Так, из 11 новых бизнес-центров, введенных в эксплуатацию в прошлом году, 2 были возведены единым девелопером без распродажи помещений по долевому принципу.
 
- Какие проекты в сфере коммерческой недвижимости сегодня наиболее интересны с точки зрения вложения инвестиций?
- Наибольшую эффективность на сегодняшний момент показывают качественные торговые объекты. Сегодня даже в столице всего несколько торговых объектов можно назвать современными, а в регионах торговли в современном формате фактически нет.
Также привлекательна складская недвижимость, это происходит из-за большого уровня незанятости рынка. Но с учетом одновременного старта большого количества новых логистических проектов требуется серьезная проработка их концепций, чтобы в будущем в условиях конкуренции успешно вывести на рынок актуальный объект.
Что немаловажно, долгосрочные инвесторы также обращают внимание на отельные проекты.
В целом, даже несмотря на относительную развитость рынка по отдельным направлениям, новые объекты можно развивать в любом сегменте. Единственное требование: профессиональный подход ко всем этапам развития проекта, начиная с его концептуальной части и заканчивая формированием пула арендаторов готового объекта и продажи денежных потоков от аренды специализированным инвесторам.
 
- Существует ли интерес к белорусскому рынку коммерческой недвижимости со стороны иностранного капитала? Какие западные фонды или компании могут в ближайшие годы выйти на рынок?
- Действительно, интерес к белорусскому рынку коммерческой недвижимости со стороны иностранного капитала был, есть и будет. Все понимают выгоду от вложений на растущем рынке. Но высокие риски в ближайшем прошлом значительно тормозили этот процесс. Сегодня государство пытается все больше открываться для инвестора. Надеемся, это сработает.
 
- Насколько снизились цены и уровень предложения офисных помещений? Какие классы офисов стали доступнее, какие – остаются переоцененными до сих пор?
- Говорить, что офисы были переоценены неправильно. В предыдущие годы существовал высокий дефицит предложения и ставки арендной платы, согласно простейшими законам рыночной экономики, находились на соответствующе высоком уровне. В настоящее время они в целом стабилизировались и будут еще корректироваться в сторону уменьшения по мере выхода на рынок новых офисных площадей. В процентном отношении снижение ставок примерно одинаково для всех классов и составляет 30%, а вот в абсолютном, конечно, лидером по падению ставок является самый дорогой класс "А".
 
- Продолжается ли на сегодняшний момент процесс офисных "миграций" из дорогостоящих бизнес-центров в бюджетные офисы?
- По нашим наблюдениям, миграция не только происходит, но и даже усиливается. Клиенты увязывают этот процесс со значительной экономией на разнице в арендных ставках, а также с более интересными качественными характеристиками новых офисов.
 
- Снизились ли расценки на аренду столичных офисов после вступления в силу 518-го указа, привязавшего ставки арендной платы к базовым величинам (взамен евро). Получил ли бизнес дополнительный бонус или же арендодатели попросту применили повышающие коэффициенты, чтобы компенсировать разницу?
- Указ направлен на регулирование арендных отношений по государственным офисным объектам. В целом, особых изменений в систему арендных ставок в частных офисных высококачественных проектах указ не принес.
 
- В конце прошлого года вступил в силу 479-й указ, упростивший процедуру перевода расположенных на первом этаже жилых помещений в нежилые. Вызвало ли такое решение интерес к подобным квартирам со стороны субъектов хозяйствования? Отразилось ли это на стоимости этих объектов?
- Подобные объекты интересны, в основном, операторам мелкого ритейла и представителям сферы обслуживания, которые в общей массе предложений занимают незначительную долю. Если говорить про офисный вариант, то новостройки и уже построенные жилые дома с хорошим местоположением как строились, так и строятся с административными помещениями на первых этажах. На ценах купли-продажи торговых и офисных помещений вступление в силу Указа № 479 не отразилось.
 
- Когда, на ваш взгляд, в Беларуси будет сформирован рынок арендатора? Что для этого необходимо?
- Мы считаем, что эра арендатора в офисном сегменте рынка уже наступила. В этом плане 2009 год был переломным. Падение ставок, рост вакансий на фоне грядущего ввода новых бизнес-центров делают арендодателей все более лояльными к арендаторам и их возможностям. Для привлечения клиентов применяются различные бонусы: арендные каникулы, помощь при переезде и др.
 
- Как будет развиваться рынок коммерческой недвижимости в этом году? Под влиянием каких факторов он будет находиться?
- В офисном сегменте прогнозируется постепенное снижение верхнего предела ставок арендной платы. Это будет происходить по причине строительства новых объектов, а также из-за сохранения высокой готовности арендаторов к перемещению в более интересные и доступные бизнес-центры. Если говорить про новые проекты, то их ожидается значительно меньше, чем в 2008-2009 годах. Кризис "убил" бумажные проекты и очистил рынок от хлама.
В сегментах торговой и складской недвижимости ожидается более высокая активность по новым проектам. В течение 2010 года начнутся работы по возведению крупных торговых и складских комплексов на всей территории страны. Рост вакантности в современных профессиональных торговых объектах не ожидается, а вот с наполнением староформатных торговых объектов будут актуальны трудности, связанные с привлечением арендаторов.
Кстати, в этом году оживились отельные проекты. Так, в Минске было начато возведение нескольких новых отелей. Так что перспективы развития рынка коммерческой недвижимости скорее радуют, чем огорчают.