Почему увеличивается количество очередников на фоне демографического кризиса, красивый новояз о новой государственной жилищной политике, какую роль будут выполнять госзаказчики и как получить льготный кредит на строительство жилья. Об этом шла речь в очередном выпуске программы "Экономика на пальцах". 

 

Сергей Чалый рассказал о приватизации служебного жилья и переводе его в арендный фонд, а также о том, что теперь легальными посредниками в строительстве станут не частники, а государственные фирмы. Ну и, конечно же, прогнозы о ценах на жилье.

Внимание! У вас отключен JavaScript, ваш браузер не поддерживает HTML5, или установлена старая версия проигрывателя Adobe Flash Player.

Скачать аудио (47.06 МБ)

Внимание! У вас отключен JavaScript, ваш браузер не поддерживает HTML5, или установлена старая версия проигрывателя Adobe Flash Player.

Открыть/cкачать видео (325.46 МБ)
 

О жилищном вопросе      

Несколько тезисов, которые были на совещании по поводу жилищного вопроса. Во-первых, отметили, что с 1996 по 2012 годы около 600 семей улучшили свои жилищные условия. Правда, количество очередников за это время выросло с 600 тысяч до 800 тысяч, при отсутствии демографического роста, что особенно интересно. "Понятно, что так до бесконечности продолжаться не может, потребность в доступном жилье возрастает, а государственные ресурсы не безграничны. Соответственно, необходимо изменить подходы к использованию государственных ресурсов. У некоторой части населения появились иждивенческие настроения. Дошли до того, что жилье, построенное с господдержкой, стали перепродавать, сдавать в аренду. В общем, использовать не по целевому назначению". Не очень понятно, что такое целевое назначение, если это твоя собственность. Собственность может быть обременена какими-то условиями, но фактически ты должен обладать тремя свободами: ею управлять, распоряжаться, продавать, покупать.
 

Новая концепция государственной жилищной политики

Принята новая концепция государственной жилищной политики, в основу которой заложен принцип расширения возможностей граждан самостоятельно решать свой жилищный вопрос. Красивый новояз. Можно подумать, раньше возможностей не давали, а сейчас дали. В переводе на нормальный язык это означает, что возможностей у государства стало меньше, поэтому пользуйтесь другими возможностями. "Это не означает, что полностью отменяется государственное льготирование и поддержка. Однако поменяются формы и объемы их предоставления". Мол, она становится более адресной, учитывает реальные финансовые возможности людей, контроль над целевым использованием.

Так вот новый подход. Первое - строительство жилья по госзаказу. Для граждан, состоящих на учете и имеющих право на получение льготных кредитов. Указ насчет госзаказа уже есть. Суть его в том, что это не долевое строительство, как было раньше (когда ты вносишь деньги на стадии рытья котлована и фактически за счет этих средств начинается строительство твоего дома). Здесь все по-другому. Сначала госзаказчики (УКСы или другие организации с долей государства более 50%) строят дом, затем уже готовое жилье предлагается очередникам по ценам, сложившимся на дату ввода дома в эксплуатацию с предоставлением льготного кредита. Иными словами, льготный кредит дается под уже определившуюся цену на уже готовый дом.

Зачем нужен госзаказ на строительство жилья?

Что дает этот госзаказ? Строительная отрасль у нас - это еще и важная отрасль для обеспечения экономического роста. Поскольку у нас многие начали съезжать за границу и там работать, это способ обеспечить гарантированный объем работ и гарантированную занятость для строителей. Как сказал президент, "создаются условия для ритмичной работы строительных организаций. Иными словами, устранена практика дополнительных финансовых поборов из-за задержек пусковых объектов или по другим причинам. Но и со строителей будет жесточайший спрос". Об этом не сложно догадаться, потому что с другой стороны выступает государство. Понятно, что судебные тяжбы частник-частник – это несколько другое, чем судебная тяжба частник-государство.   

Если ты стоишь на учете, но права на льготный кредит не имеешь, расширяются возможности самостоятельного жилищного строительства, облегчается участие в долевом строительстве. Было названо два механизма. Первый - для тех, кто в таких списках есть, заставили снизить процентные ставки, хотя они все равно еще весьма велики. Дальше отдельным решением президента будет дано право государственным организациями и хозяйственным обществам предоставлять своим работникам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, льготные займы на строительство, реконструкцию, приобретение жилых помещений.  Если нет нуждающихся, тогда другим на менее льготных условиях.

Тем, кто имеет право на льготный кредит, - госзаказ, участие в долевом строительстве. Для всех остальных, кто стоит в очереди, им ничего, кроме тех, кто работает в госконторах.

Теперь о тех застройщиках, которые будут участвовать в долевом строительстве. Срок и стоимость, установленные в договоре, должны жестко контролироваться и соблюдаться. "Переходим к установлению прямых норм, несоблюдение которых повлечет немедленное и неотвратимое наказание. При нарушении договора по вине застройщика все дополнительные расходы лягут на него. Плюс застройщик заплатит дольщикам штраф". Вплоть до того, что была такая фраза: "Пусть по своим кубышкам посмотрят".
 

Про арендное жилье

Третий механизм - это арендное жилье. Поскольку перехода в право собственности не происходит, к рынку жилья это имеет относительное отношение.

Вице-премьер Калинин доложил о проектах указа, которые касаются правового регулирования жилищных отношений, и среди всего прочего - перевода служебного жилья в категорию арендного. Когда это озвучивалось только на уровне ЖКХ, можно было всегда списать на "хотелки" какого-то одного ведомства. Есть простое правило: если никто не берет на себя политическую ответственность за высказывание, чаще всего это обыкновенная игра на публику. Раз высказался вице-премьер, в эту сторону процесс идет.

Перенесение служебного жилья в категорию арендного значит, что квартиры, которые люди получают от госпредприятий, снова станут государственными и за них придется платить арендную плату, а не только коммунальные услуги.

Речь идет о том, что это не приватизированная квартира. Это все было ведомственное жилье. В советские времена выдавали квартиру, она не была твоей собственностью. Но теперь это будет арендное жилье, или его надо будет приватизировать. Иными словами, государство в любом случае соберет деньги.

По-прежнему наполеоновские планы - 6,5 млн м2 на этот год. В 2014 году - еще 6,5 млн м2 и в 2015-м - 7,5 млн м2. Тот же Анатолий Калинин предложил вернуться к выдаче кредитов гражданам на жилищное строительство в иностранной валюте, иначе процентные ставки высоки. На это глава Нацбанка сказала, что они этот вопрос с правительством решили и не идут на это. Понятно, что и здесь не обошлось без необходимости создать два-три крупных холдинга, которые объединят 20-25 тысяч работников и позволят решать вопросы по крупным проектам.
 

Фото: Евгений Титко
Фото: Евгений Титко


Искоренение института посредничества в строительстве

Дальше еще один интересный момент: "Не удалось искоренить целый ряд негативных моментов в этой отрасли, а именно существование посредников. Как будто у нас нет левых фирм по 3-4 человека, которые приходят, получают земельные участки, берут в банках кредиты, а потом идут в государственные строительные организации, которые становятся подрядчиками. При этом тресты строят за копейки при рентабельности, близкой к нулю. А, продав жилье, по 1,5-2 тысячи за квадратный метр, посредники кладут хорошую разницу себе в карман. Думаю, в ближайшее время таких вопросов не будет, мы минимизируем их".

Вспоминая теперь строительство жилья по госзаказу, это означает, что теперь будут не какие-то левые фирмы по 3-4 человека, а это будут государственные конторы, для которых будут строить при рентабельности, близкой к нулю, а они уже будут продавать жилье.

К тому же сократили очередь, и теперь ее будут сверять каждый год. Президент в ответ на выступление Калинина: "У вас есть запланированные объемы - 6,5 млн м2. Сделайте их. Ставка у Ермаковой и у вас в руках. Это все в руках правительства, все формирует экономика". В ответ на служебное жилье: "Давайте договоримся о том, что служебного жилья не будет".

Получается, если государственное ведомство строит квартиру, то потом ее сразу приватизируют те, кто стоят на очереди в этом ведомстве.

Я не уверен, что ведомства теперь будут что-то строить. Те, кто строят не по госзаказу, выдают не жилье, а имеют возможность из своих средств выдавать льготные кредиты на строительство долевым способом. Сюда же еще одно решение: ужесточение правил выделения земли под строительство жилья. В Минске и областных центрах - только коммунальным унитарным предприятиям по капитальному строительству и победителям конкурса по выбору заказчика, порядок которого будет устанавливаться правительством.
 

О категории льготного кредитования жилья

То же самое по льготному кредитованию жилья. Фактически государственная поддержка может быть только одноразовой, за исключением многодетных семей, которые станут более многодетными за то время, когда они последний раз пользовались льготным кредитом. При этом льготные кредиты идут только для строительства жилья экономкласса, то есть фактически панелек. Еще интересно - право на внеочередное получение льготных кредитов предоставляется совершеннолетним молодым гражданам, являющихся лауреатами специального фонда президента по поддержке одаренных учащихся и студентов или фонда по поддержке талантливой молодежи.

Также определен порядок внесения жилого помещения, находящегося в частной собственности, в качестве взноса в зачет стоимости строительства нового жилья. Но что здесь особенно интересно: "Цена такого помещения будет определяться по соглашению сторон, ни одна из сторон не может настаивать на заключении сделки по рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком. Рыночная стоимость является ориентировочной. Вместе с тем цена за передаваемое в зачет жилье может существенно отличаться от рыночной. Однако в тех  случаях, если предполагается, что собственник будет продолжать пользоваться этим жильем с отложением оформления передаточного акта".

Потом уже застройщик может не только продавать это зачетное жилье, но и использовать его в других целях: под залог банку под кредит и много чего еще.

Интересно, как стоимость может отличаться от рыночной…

Теперь я попытаюсь объяснить, как функционирует наш рынок жилья и какие изменения с ним происходят. У него было несколько важных фаз. Президент говорит: "Мое требование остается прежним и неизменным: цена квадратного метра для нуждающихся должна быть не выше средней зарплаты по стране". Требования не прежние и не неизменные, потому что в предвыборной программе президента 2001 года обещалось нам к 2006 году, что в целом цена на квадратный метр не будет выше средней зарплаты по стране. И то же самое было повторено в избирательной программе 2006 года. В 2010 году этого напрямую в программе не было, но об этом говорили, когда принимались документы. Было выступление Николая Снопкова, который говорил, что к концу пятилетки мы этого добьемся.
 

Механизмы функционирования первичного и вторичного рынка жилья

Принципиально важным моментом является вот что: во-первых, всегда надо различать первичный и вторичный рынок жилья. Вторичный рынок жилья, как правило, это цепочные сделки. Мало у кого были средства целиком на все, что покупает человек. Я не знаю, как в Минске, но в Москве оценивалось, что примерно 40% сделок на рынке вторичного жилья - это сделки с участием чиновничьих денег. У нас похожая ситуация. В условиях отсутствия приватизации, когда есть состояние, но нет капитала, было всего два инструмента: депозиты и жилье как инвестиционный инструмент. Соответственно, на одного с реальными деньгами навешивалась целая цепочка, когда кто-то продавал квартиру чуть меньше, покупал чуть больше с доплатой. Эта цепочка становилась в 9-10 раз длиннее, и без существования первичного человека с деньгами она не могла существовать.

С первичным рынком ситуация была довольно интересная. Строго говоря, это был не совсем рынок. Государство до определенного момента контролировало обе стороны рынка, что спрос, что предложение. С одной стороны, у него были планы по тому, сколько строить, с другой стороны, оно управляло рентабельностью застройщиков едва ли не напрямую. Со стороны спроса рынок первички тоже целиком зависел от объемов кредитования. Строго говоря, при желании государство могло создать едва ли не любую цену на жилье.

Говорили, что он зависел от этого, но, с другой стороны, льготное кредитование сократилось.

Почему люди пользовались долевым строительством, несмотря на риски дополнительных взносов? Существовало представление (и некоторое время оно соответствовало действительности), что стоимость жилья все время растет, соответственно, падать цены не могут. Большая доля, не менее трети, были инвестиционные квартиры. Фактически это был инструмент заработка.

Официально у нас есть 20 тысяч граждан, у которых в собственности записано больше 3 квартир. 3 квартиры в собственности, как не сложно догадаться, означает, что больше уже не на кого записывать. Понятно, что для жилья такое количество не нужно, и это деньги, заработанные на рентные доходы определенных категорий служивых людей. В их интересы не входит снижение рыночной стоимости жилья на вторичном рынке. С учетом того, что государство двумя руками имело возможность регулировать спрос и предложение, фактически оно задавало цену на первичном рынке жилья. Стоимость вторичного рынка во многом зависела от инвестиционного спроса и от соотношения цены к аренде. Между ними есть долгосрочное соглашение: если одно из них сильно отрывается от другого, потом происходит корректировка. Сейчас мы знаем, что аренда выросла за счет того, что уменьшается количество предложений на рынке и нельзя сдавать жилье, построенное на льготных условиях. До выплаты льготного кредита его нельзя будет сдавать в аренду. Уменьшение предложения означает повышение стоимости аренды, и это способ поддержать стоимость жилья на вторичном рынке.

Что касается способа управления ценой на первичном рынке, строили по 500 долларов м2, продавали по 2 тыс. долларов. Рентабельность нормальная. Можно было сделать меньше, но почему-то не делали. Представьте себе, что вместо того чтобы строить столовые, где можно поесть, строят рестораны. Как сделать ресторан доступным? Давайте выдавать льготные кредиты на походы в рестораны. Иными словами, в данной ситуации мы поддерживаем не того, кто кушать хочет, а того, кто эту еду ему приготовит.

Пока рост стоимости метра существовал, было выгодно вложение на уровне котлована, потому что к тому моменту, как заканчивалось строительство, квартиру даже без ремонта уже можно было продавать с хорошей прибылью. Еще пару лет назад на пике цены за жилье сдавался дом со льготниками и стабильно определенная часть квартир просто неосвещенных. Естественно, это работает, когда все растет.

Будут ли падать цены на жилье?

У меня был спор с несколькими экономистами, которые утверждали, что не может падать цена на жилье именно потому, что государство держит первичный рынок. Дело было в 2008 году, когда квадратный метр стоил 2500 долларов. Я говорил, что бывают ситуации, когда вовсе не первичный рынок будет задавать динамику, а вторичный рынок. Это был бум, когда была большая доля инвестиционных квартир. Их имеет смысл держать только в том случае, когда они расходятся как горячие пирожки. Я сам помню весну 2008 года, когда в течение нескольких часов можно было продать квартиру, потому что цена могла расти в течение дня.

Представим себе ситуацию, когда внезапно платежеспособный спрос тех, кто был в начале этой цепочки, пропадает. Кажется, эффект может быть не очень сильным, но из-за того, что эффект мультипликатора 8-9, это приводит к моментальному пропаданию спроса на рынке вторичного жилья. В 2008 году цены стояли, но рынка не было, не было сделок. А это означает, что на самом деле цены падали. Как только увеличивается срок продажи от дня до нескольких месяцев, это означает, что рыночная цена ниже, чем твоя "хотелка".

Увеличение срока продажи означает, что увеличиваются твои издержки держания этой квартиры (кредит, коммуналка). Можно сдавать ее в аренду, но чем дольше она эксплуатируется, тем в меньшем товарном виде она находится. Рано или поздно принимается решение продавать, а на рынке, где спроса почти нет, это буквально в течение года привело к серьезному падению – 1300 долларов за м2.

Потом эта зависимость испортилась. Чтобы вернуть эту логику, теперь принимаются специальные меры. Первое - ответственность застройщиков перед дольщиками. Несложно догадаться, что это приведет к автоматическому увеличению стоимости для долевого строительства,  потому что все эти риски сразу будут учтены, независимо от того, есть они или нет.

Зачем застройщику платить из своего кармана за колебания рынка, если он может заплатить за них из кармана дольщиков.

Если выгода сохраняется - от момента котлована до момента продажи, - зачем ее оставлять другим людям, когда на этом есть возможность заработать самим. Это механизм работы госзаказа.

Но посредниками были в том числе сами дольщики.

В этом смысле мы забираем у них инвестиционный доход, оставляем его себе. С одной стороны, мы возвращаем себе контроль над первичным рынком таким образом, что заработать ему не удается. Автоматически это означает, что конечная цена владения становится больше, чем могла бы быть. Сокращение числа тех, кто имеет право на льготные кредиты, сокращение числа очередников… Сложить все в вместе, получается, что здесь учтены интересы не тех людей, кому квартира нужна для целевого использования. Для таких людей мы делаем список все меньше и меньше, ибо у них иждивенческие настроения. Списки будем пересматривать, ужесточим условия предоставления кредитов, и вообще господдержкой можно пользоваться только один раз и потом долгое время с этой квартирой ничего нельзя делать… Все это делается для того, чтобы поддержать цены на вторичном рынке. Понятно, в чьих это интересах.

Социальная направленность работает только на многодетных семьях и на служивом люде, которые являются главными владельцами инвестиционных квартир. Эти планы направлены на поддержание их доходов, а не на то, чтобы сделать это жилье более доступным.

Почему государство никогда не ставит вопрос об искоренении термина "нуждающиеся в жилье"? Годами речь идет о стоимости метра для нуждающихся. Зачем нужна и чем она выгодна гражданам?

Это в определенной степени советское наследие. На Западе у человека, который получает нормальную зарплату, нет проблем купить или снимать квартиру. Там нет государственного понятия "нуждающиеся в жилье". Советский и во многом сохраняющийся постсоветский социальный контракт заключался в следующем: вам хватит от зарплаты до зарплаты поесть и иногда одеться, иногда купить предметы длительного пользования, не более. Но зато все остальное вы можете получить натуральным способом. Иными словами, единственной мотивацией человека, идущего на работу с такой зарплатой, было то, что он понимал: в течение обозримого количества лет у него будет возможность получить жилье. В постсоветской ситуации была даже возможность получить его в собственность, учитывая механизм льготных кредитов. В условиях той инфляции это было практически бесплатно. Но теперь фокус заключается в том, что этот социальный контракт по факту прекращает свое существование. А зарплаты остаются советскими. Иными словами, получается, извините, даже ведомственного жилья у нас не будет. Человек раньше работал на эту зарплату, и у него была надежда, что он сможет получить эту квартиру. Если эта надежда становится все менее реальной, то каково рациональное поведение этого человека? Я к тому, что если вы думаете, что мы вам платим, то вы думаете, что мы работаем. Дело даже не в доходах. Обещанные 500 долларов - это вовсе не тот уровень социального контракта, который был ранее. Важнейшая его часть - возможность получить жилье - пропадает. Возникает вопрос: где мои деньги, которые позволят мне самому построить жилье?

На 500 долларов в месяц ты жилье не построишь. 

Без увеличения эффективности работы экономики восстановить нормальный социальный контракт не получится. Без структурных реформ ничего не будет.    

-20%
-15%
-5%
-20%
-40%
-50%
-35%
-30%
-10%
-20%