Тема недвижимости сегодня становится одной из самых актуальных в Беларуси. Наибольший интерес - от рядового гражданина до высших государственных структур - вызывает проблема жилищного обеспечения. Почему при заоблачно высоких ценах жилье остается дефицитным товаром? Наступит ли в этом году стабилизация на рынке жилья? Можно ли регулировать этот процесс? С этими вопросами корреспондент "БЧ" обратился к известному специалисту в области анализа рынка недвижимости, члену Немецкого общества исследователей собственности и Европейского общества недвижимости, преподавателю Белорусского государственного технологического университета, кандидату экономических наук Николаю СИНЯКУ.

- Как развивался рынок недвижимости в Беларуси?

- В начале 90-х годов, когда появились первые законодательные акты, связанные с приватизацией, появились и частные собственники, в том числе и жилья. Количество сделок начало увеличиваться в геометрической прогрессии. Если в начале девяностых их были десятки и сотни, то уже к 1995 году заключались десятки тысяч сделок в год. Если изначально на этапе приватизации цена квадратного метра была 100-120 долларов, то уже буквально через несколько лет цена выросла в два-три раза.

Почему это происходит и кому это выгодно? Прежде всего, недвижимость - это инвестиционной ресурс, и отсюда все закономерности роста цен. На жилье цены растут во всем мире. По сравнению с другими активами, в недвижимость вкладывать наиболее выгодно. Например, на этапе строительства продающихся сегодня новых квартир их владельцы вкладывали 300-400 долларов в квадратный метр, продают - по 1000-1200 долларов,

Ситуация сегодня уникальная. Вложили 300 долларов за квадратный метр - получили в четыре раза больше. Например, вложили 27 тысяч в строительство трехкомнатной квартиры, продаем за сто с лишним тысяч. За два года строительства увеличили вложения в 4 раза! Ни одно предприятие не даст такой прибыли: ведь вам надо будет уплатить налоги, выплатить зарплату, обновить фонды… А вложив в строительство квартиры, вы увеличиваете ее стоимость в 4 раза, не уплатив ничего. Недавно обсуждалось предложение о необходимости уплаты налога с разницы, независимо от того, сколько раз вы продаете жилье. Такой налог надо вводить, тогда государство будет хоть как-то участвовать в этом процессе.

- Кроме поступлений в бюджет, введение подобного налога отразится на развитии рынка недвижимости? В частности, будет ли эта мера способствовать снижению цен?

- Вне всякого сомнения. Это приостановит рост цен. Хотя вложения в недвижимость все равно будут выгодными.

- Вы говорите, что недвижимость во всем мире - один из важнейших инвестиционных ресурсов. В Беларуси сегодня строительство жилья осуществляется, в основном, за счет средств граждан и государства. Кто является инвестором в странах с развитым рынком недвижимости?

- Граждане самой страны, иностранные граждане, банки, иностранные компании. Для полноценного развития рынка жилья необходимо создать условия для привлечения иностранных инвесторов.

- Не повлияет ли это на рост цен при нынешнем дефиците?

- Наоборот, цены уменьшатся за счет увеличения объемов строительства. Инвесторы будут не скупать жилье, а строить его на продажу. Весь мир идет по этому пути и велосипед изобретать не надо. Основные направления развития рынка недвижимости - это совершенствование налогового законодательства и создание инвестиционной привлекательности.

- При сегодняшних высоких ценах будут ли вложения в недвижимость оправдывать себя, как это было раньше?

- При любых обстоятельствах можно твердо заявить, что недвижимость - это гарантированный возврат средств. Еще Смит говорил, что прибыль уводят в оффшорные зоны, зарплату платят в конвертах, а недвижимость нельзя скрыть. Поэтому в основном - на 70-90% - местные бюджеты в городах развитых стран формируются за счет налога на недвижимость. Наши цифры гораздо скромнее - менее 10%. Недвижимость - это важнейшая часть национального богатства. В развитых странах она составляет до 50%. В Беларуси, где практически нет природных ресурсов, отношение к недвижимости должно быть очень серьезным. Не вовлекать сегодня недвижимость в экономический оборот - значит, терять большие деньги. Тем не менее, внимание со стороны государства к этому рынку очень низкое. А нужно проводить всевозможные исследования, писать диссертации, создавать научные центры. В России при Академии наук существует Центр исследования рынков недвижимости, есть также десятки подобных центров, финансируемых частными предприятиями. Для развития рынка недвижимости, как я уже говорил, нужно привлекать крупных инвесторов - банки и иностранные компании. А им нужно компетентно объяснить, во что вкладывать деньги. Для этого нужны аналитики рынка недвижимости. А сегодня в Беларуси их нет. В европейских странах и в США их десятки тысяч. В Великобритании, к примеру, изучением этих вопросов серьезно занялись еще в 19 веке. Наши граждане уже научились зарабатывать на недвижимости, но государство пока игнорирует этот рынок.

- Сегодня цена квадратного метра жилья в Минске превышает тысячу долларов. Чем можно, на ваш взгляд, объяснить столь высокий для Беларуси уровень цен?

- Спросом. Его мы подхлестнули с помощью кредитов. Есть и еще один немаловажный фактор. Как показывает практика, изменения цен на недвижимость тесно связаны с ростом валового регионального продукта и валового национального продукта. Минск сегодня очень бурно развивается. Это существенно влияет на рост цен. Подобная схема действует во всем мире. К примеру, рост ВВП в Польше превысив 6% вызвал рост цен на жилье на уровне 15%. Снижение же роста ВВП ниже 6% приводило к падению цен на 10-15%.

- Какие меры, на ваш взгляд, сегодня должно принять государство для регулирования роста цен?

- Есть реальные механизмы этого регулирования. Сегодня, чтобы поднять любую стоимость, кроме стоимости жилья, нужно придерживаться индекса роста цен в пределах 10%. Почему это не распространяется на строительство? И прежде всего нужна нормативная стоимость. Приведу аналогию с лесным хозяйством. Реально древесина продается по цене 70 тыс. рублей за кубометр, а нормативная стоимость - 30 долларов, соответственно лесхозы не могут продать кубометр дороже 30 долларов, дополнительно для них устанавливается темп роста - 10%. Вот и весь механизм, простой и понятный всем. То же можно внедрить и в строительстве - цена в 500 долларов и 10% роста в год. Если вы не укладываетесь, нужно серьезное обоснование, которое будет утверждаться на уровне правительства. А пока что нет прозрачной схемы, и никто вам не позволит узнать структуру затрат ни в одной строительной фирме, потому что это - коммерческая тайна, скрывающая истину. А истина в том, что себестоимость - 400 долларов, прибыль - 80-100 долларов, а остальное - сверхприбыли строительных компаний. Иначе как можно объяснить то, что МАПИД строит типовое панельное жилье по 1000 долларов за метр, а УКС те же дома - по 500 долларов?

- Что ожидает нас на ближайшую перспективу? Произойдет ли стабилизация?

- Сегодня цены на рынке недвижимости - раздувшийся мыльный пузырь. С учетом всех перечисленных факторов цены непомерно высоки. По моим прогнозам, произойдет стабилизация цен. Удорожание может коснуться лишь центральной части города. Сегодня же цены в центре и на окраинах практически одинаковые. Недавно я проводил сравнительный анализ рынков недвижимости некоторых итальянских городов и Минска. Развитие рынка в Милане и нашей столице происходило в последние годы почти одинаково. Но в Милане сегодня цена квадратного мета в центре превышает этот показатель на окраине, пусть даже экологически чистой, в два-три раза. Такая же ситуация наблюдается во многих европейских городах.

Беседовал Юрий УВАРОВ
-17%
-30%
-25%
-20%
-30%
-10%
-15%
-25%
-25%
-50%
0072263