Средняя цена квадратного метра в столице сегодня подтягивается к отметке в 1000 долларов. Не столь высокими темпами, но все же вслед за Минском серьезно дорожает жилье в регионах. Причины?

УДОРОЖАНИЕ-удешевление любого товара, как правило, возникает по основной рыночной причине - балансу спроса и предложения. Да, благосостояние населения постоянно растет. Однако далеко не соразмерно росту цен на недвижимость. Абсолютно все имеют возможность получить кредит. Но все ли могут его оплачивать? Сегодня средняя цена однокомнатной квартиры в Минске порядка 37-38 тыс. долларов. 30% оплачивается из собственных средств, 70% - кредит. Таким образом, для приобретения однокомнатной квартиры необходимо около 26 тыс. долларов кредитных средств. При самой низкой процентной ставке в 12% годовых нужно ежемесячно выплачивать более 470 долларов. Даже многие семьи с достатком выше среднего материального уровня не всегда смогут себе это позволить. По данным столичных риэлторов, в большинстве случаев источником средств для приобретения квартиры является продажа своего жилья. Продают квартиры, полученные по наследству, люди разъезжаются и съезжаются. И при самых заоблачных ценах дефицит жилья не снижается. Многие эксперты сегодня сходятся во мнении, что даже не для снижения, а только для стабилизации цен на жилье в Минске необходимо строить в полтора раза больше.

Впрочем, дорожает сегодня всё. И неудивительно, что это происходит с одним из самых востребованных товаров - недвижимостью. Вопрос в другом: почему жилье в Минске стало запредельно дорогим? Почему в областных центрах и малых городах жилье стоит в два-три, а то и больше раз дешевле, чем в столице? Этот вопрос сегодня звучит на самых разных уровнях. Да, зарплата в Минске выше. Но этот показатель, как говорится, и рядом не лежал с разницей цен на квадратный метр в провинции и в столице. Материалы одни и те же, транспортные услуги в некоторых регионах даже превышают минские. На прошедшей недавно пресс-конференции министр архитектуры и строительства Геннадий Курочкин привел еще один показатель - отчисления на развитие инфраструктуры при строительстве коммерческого жилья в Минске составляют более 300 долларов с квадратного метра, то есть практически треть цены. Но даже с учетом этого фактора цена остается несопоставимой с ценой жилья, к примеру, в Барановичах. На дороговизну влияет снос ветхого жилья? Но разве не нужно сносить его в Гомеле? Конкретного ответа так никто и не услышал.

В последнее время по Минску стали распространяться упорные слухи, что недвижимость в белорусской столице начали активно скупать россияне. Однако, по данным агентств недвижимости, жилье, покупаемое гражданами России, составляет не более 4%. И приобретают его не мифические нувориши, а простые россияне, переезжающие на постоянное местожительство в нашу страну, например, к родственникам. При этом следует отметить, что белорусский рынок недвижимости в основном остается закрытым для большинства иностранцев. В этой связи в качестве примера рост цен в Варшаве или Берлине выглядит не очень убедительно. Да и уровень доходов работающего населения там выше.

В ценовом авангарде сегодня - строительство коммерческого жилья в столице. За ценами в долевых домах Минска последуют цены на всем рынке недвижимости страны. Ожидается, что порядок в этой сфере обеспечит грядущий указ о долевом строительстве. Президентом в последнее время принят и ряд других мер, направленных на стабилизацию рынка недвижимости и снижение цен на жилье. Досадно, что этот вопрос, как и многие другие жизненно важные проблемы, решается только на самом высоком уровне - главы государства. Смогут ли законодательные инициативы реально отразиться на жестком и порой непредсказуемом рынке недвижимости, покажет время.

А пока мнения столичных риэлторов разделились практически поровну. Одни считают, что наступил период цен на недвижимость, другие предсказывают небывалый - на уровне 50% - скачок цен на квартиры в Минске уже весной этого года…

Юрий УВАРОВ


Комментарии


Геннадий КУРОЧКИН, министр архитектуры и строительства:

ЕЖЕГОДНО происходит рост цен на энергоносители, растут расходы на транспортные услуги. Например, в первом полугодии по Минской области транспортные расходы в строительстве выросли на 38%. Повышение цен на металл отмечено не только на Белорусском металлургическом заводе, но и во всем мире - до 40% за минувший год. Растет и заработная плата. Все эти факторы значительно повлияли на рост цен на недвижимость. При этом непосредственно от строителей зависит лишь 25% стоимости жилья. К примеру, в Минске, где самый дорогой квадратный метр жилья - в среднем 954 доллара в эквиваленте, при долевом строительстве около трети цены составляют отчисления на развитие инфраструктуры. Высокая цена столичного жилья определяется и его качеством - в Минске строится жилье более высокого класса. Земля, продаваемая через аукционы, в столице, естественно, значительно дороже, чем в регионах.

При этом со стороны государства принимаютcя сегодня все необходимые меры для удешевления жилья. Готовится указ о долевом строительстве, предполагающий обязательное использование типового договора, согласно которому цена не будет меняться в процессе строительства, а сроки строительства и использование средств дольщиков будут под необходимым контролем. Но и дольщик точно должен исполнять свои обязательства. Также разработана Государственная программа развития строительной отрасли на 2006-2010 годы, согласно которой объем строительства за этот период увеличится в 1,6 раза, что, в свою очередь, отразится на снижении цены квадратного метра.

Рост цен, безусловно, будет. На социальное жилье, возводимое государственными строительными организациями, запланирован рост цен на уровне 9-11%, каким будет рост цен в частном секторе - прогнозировать не берусь.

Николай ЧУРСИН, председатель Постоянной комиссии Палаты представителей Национального собрания по жилищной политике, строительству, торговле и приватизации:

ПРОБЛЕМЕ удорожания жилья сегодня, к сожалению, уделяется мало внимания. Складывается такое впечатление, что делать здесь вообще никто ничего не хочет, а может быть - не хочет раскрывать всей правды. У многих наших сограждан возникает вполне законный вопрос: почему, к примеру, в Бобруйске квадратный метр нового жилья в три-четыре раза дешевле, чем в Минске? А за ценами на рынке нового жилья в столице подтягиваются и вторичный рынок, и цены в провинции. В 2005 году по этому вопросу работала специальная правительственная комиссия, всё изучили, сделали необходимые выводы, но реально для снижения цен или хотя бы для их стабилизации ничего не сделано. В формировании цен на жилье около 70% составляет стоимость строительства и материалов. Почему при строительстве социального и долевого жилья так разнятся цены на стройматериалы? Почему мы используем импортные материалы там, где можно и нужно использовать отечественные? Почему цена на белорусские стройматериалы столь высока? То, что растут зарплата и транспортные расходы, ясно. Но порой складывается впечатление, что в лесу дорожает лес. На мой взгляд, выход из сложившейся ситуации один - создать нормальные рыночные условия в строительной отрасли. Почему в Минске строят одни и те же организации? Мы могли бы - и значительно дешевле - привлечь строительные организации из провинции, которые нередко вообще оказываются без подрядов и работы. Решить проблему удешевления жилья можно только путем реальной демонополизации строительной отрасли.

Владимир ДАВИДОВИЧ, директор агентства недвижимости "Твоя столица":

РОСТ цен на недвижимость - это один из признаков выздоровления экономики. Как специалист я отношусь к росту цен положительно. Когда в начале 1990-х любой американец или европеец приезжал в Беларусь, он чувствовал себя нуворишем: всё - земля, жилье, заводы, фабрики - стоило копейки, мы в их глазах были нищими, страной "третьего мира".

Сейчас мы подтягиваемся к мировым ценам. Это вызвано ростом ВВП в Беларуси и интеграцией нашей страны в мировую экономику. Становится выгодно вкладывать инвестиции в недвижимость, это, в свою очередь, положительно влияет на другие отрасли экономики.

Как известно, цены растут там, где есть дефицит. В 2005 году в Минске было построено около 800 тыс. кв.м жилья. Сегодня, по подсчетам нашего агентства, ежегодная нехватка жилья в столице составляет порядка 400 тыс. квадратных метров.

Нужно отметить, что проблема роста цен на недвижимость существует во всех цивилизованных странах. Причина - рост недоверия к мировым валютам и крайне низкие ставки по депозитам. Соответственно рост цен на жилье в других странах также оказывает влияние на удорожание квадратного метра в Беларуси. Согласитесь, было бы ненормально, если бы в Минске жилье стоило в 10 раз дешевле, чем в Москве.

Другая сторона медали - простому гражданину тяжело купить жилье сегодня, особенно в Минске. Разрыв между доходом среднего белоруса и ценой на жилье значительный. Но, на мой взгляд, эта проблема, являясь признаком развивающейся экономики, носит временный характер. Как этого избежать? Во-первых, решить проблему дефицита жилья, больше строить. Второе, должен быть постоянный рост благосостояния населения, что и происходит сегодня в Беларуси. Хочу особо отметить, что только рыночными путями можно решить сейчас проблему уровня цен на жилье, никакие волюнтаристские решения не дадут эффективного результата.

Что же касается прогноза на будущий год, то сегодня наступила относительная стабилизация роста цен. По моему мнению, в 2006 году рост будет не выше 1% в месяц, то есть соразмерным запланированной инфляции.
-30%
-10%
-25%
-15%
-40%
-10%
-10%
-30%
0072263