Цены на минскую недвижимость сегодня способны ввергнуть в уныние любого оптимиста. Особенно если у него нет собственного жилья. Дешевыми квартиры в столице никогда не были, но за последние месяцы цены окончательно «вышли из берегов». Казалось, еще в прошлом году они достигли пределов разумного. Но наступил 2005-й, и… снова повышение. За первый квартал в некоторых сегментах рекордный рост — 20-25 процентов. Тут уже не до шуток: квадратный метр в коммерческом долевом строительстве колеблется в районе 700-900 долларов. И, как предполагают эксперты риелтерского рынка, это еще не предел.

Несбывшиеся мечты

Последний раз рынок недвижимости серьезно лихорадило в 1998 году. В кризисе после российского дефолта цены на квартиры стремительно упали, задержавшись на «бросовом» уровне. Правда, ситуация быстро выровнялась и на минское жилье снова начали подниматься цены. Получилась своеобразная «пятилетка» стабильности, без особых волнений и перекосов. В среднем спрос всегда немного опережал предложение, что давало предсказуемый стабильный рост цен на вторичном рынке 15-20 процентов в год с небольшими сезонными колебаниями.

На рынке долевого строительства к 2003 году вообще установился паритет спроса и предложения. Все 600 тысяч метров «новостроя» в столице полностью «расходились» среди покупателей, но очередей тоже не наблюдалось. Около 80 процентов нового жилья возводило Управление капитального строительства Мингорисполкома. На долю частных застройщиков приходилось лишь около 100 тысяч квадратных метров. При такой пропорции цену на коммерческое жилье фактически диктовал УКС, а коммерсанты уже подстраивались. В марте 2003 года метр долевого строительства в среднем обходился минчанам в 350-380 долларов.

Повышать цену коммерсанты не рисковали — подпирал рынок вторичного жилья. Там цена квадрата колебалась в районе 400-430 долларов. Разница в цене строящегося и готового жилья в 15 процентов — классическая. Долевое строительство для заказчика — потенциальный риск. Различные форсмажорные и экономические обстоятельства могут затормозить возведение здания, превратив дом в долгострой.

Но все эти правила действуют при одном условии: если рынок стабилен, то есть жаждущих купить приблизительно столько же, сколько и желающих продать. Именно благодаря этому равновесию цены на жилье держались в прогнозируемых пределах. В 2003 довелось беседовать с коммерческими застройщиками. Тогда они откровенно заявили: цена на долевое строительство жилья в ближайшее время сохранится неизменной. Но сразу вырастет, если повысится интерес потребителей. В принципе, так оно и получилось.

Цепная реакция

Итак, что же произошло на рынке белорусской недвижимости за последние два года? Фактически, вторичный и первичный рынок соревновались в динамике увеличения цен на квадратный метр. В этом «забеге» первыми стартовали новостройки. Некоторую роль, несомненно, сыграли объективные факторы, а точнее — нефтяной кризис. Подорожали энергоносители — поползла вверх и себестоимость стройматериалов, что не замедлило сказаться на цене готового жилья. Она увеличилась приблизительно на 20 процентов только в результате метаморфоз мировой экономики. Некоторый прирост дало и ужесточение требований к проектам возводимых зданий. Теперь каждый дом в пределах кольцевой автодороги должен иметь либо подземный гараж, либо паркинг, либо другими путями решать вопросы загруженности транспортом дворов и улиц. Это тоже несколько отразилось на себестоимости квадрата. Но этими факторами сложно объяснить скачок цен в два-три раза за последние два года.

Все же главную скрипку сыграл его величество спрос. Причем не гипотетический (имею в виду количество нуждающихся в жилье), а реальный, финансово подкрепленный. Риелтеры в голос утверждают — большинство сделок с недвижимостью сейчас подкрепляется не столько собственными деньгами, сколько привлеченными. В банковской сфере произошел своеобразный прорыв, строительные кредиты стали доступны, ставки по ним постоянно снижались, условия — смягчались. Сейчас некоторые банки уже готовы оплачивать до 90 процентов стоимости жилья. Причем имеется в виду не льготные, а коммерческие кредиты.

Словом, подкрепленный деньгами спрос резко вырос в 3-4 раза, причем опередил прогнозы даже финансистов. Как отметили специалисты Нацбанка, в прошлом году было рекомендовано выдать строительных нельготных кредитов в объеме 42,6 млрд. рублей в том числе и в иностранной валюте. Фактически же население получило 249,6 млрд. И столкнулось с проблемой эффективного использования. По крайней мере, в Минске. Предложение выросло, но, учитывая общее состояние рынка, незначительно. Если в 2003 году в столице ввели в эксплуатацию около 600 тысяч квадратных метров, то в этом планируется около 900 тысяч.

Таким образом, строительство не поспевает за банковской системой. Кстати, по прогнозам в 2005-2006 годах доля кредитов в белорусских рублях будет возрастать, так как резервов для снижения ставок по кредитам в долларах (9-12 процентов годовых) уже нет, а к концу года ставки по кредитам в белорусских рублях должны снизиться с 21-27 до 12-15 процентов. Другими словами, кредиты по-прежнему останутся привлекательными, и снижения интереса к строительству в долг ожидать не приходится. А ведь именно с развитием кредитования резко поползли цены на долевое строительство жилья. Сейчас они замерли на отметке 700-900 долларов за квадратный метр. Но в любой момент готовы сорваться с места. Дело в том, что по ценам рынок вторичного жилья за последние три-четыре месяца существенно обогнал новостройки. И теперь застройщики будут выравнивать паритет.

На грани разумного

Именно так сейчас характеризуют цены на вторичном рынке. Причем есть неожиданная динамика роста. Как отметили специалисты агентства недвижимости «Твоя столица», самые популярные квартиры — 1 — и 2-комнатные — ежемесячно стабильно прибавляют в цене по 1-1,5 тысячи долларов. Даже некогда неходовые хрущевки сейчас могут оценивать в 900 долларов за метр. Средняя же цена на вторичном рынке приблизилась к 1000 условных единиц.

Некоторые специалисты связывают резкое удорожание с нестабильностью риэлтерского бизнеса. После введения лицензирования этого вида услуг не все фирмы еще успели оформить документы. В результате предложение на рынке уменьшилось, а спрос остался тем же. Отсюда и новый виток подорожания.

Некоторые обвиняют в ажиотажном спросе спекулянтов. Действительно, законодательство разрешает иметь в собственности неограниченное количество квартир. Естественно, кто-то воспользовался удачным моментом для выгодного вложения капитала в недвижимость. Но, по мнению сотрудников ООО «Арэса-Сервис» — одного из крупных белорусских застройщиков, спекулянты не могут значительно влиять на спрос и цену жилья. К тому же традиционный сегмент перекупщиков — элитные квартиры. А цены-то растут именно в потребительском сегменте, когда квартиры приобретаются «для себя».

Основная причина ажиотажа — недостаток предложения. Коммерческие застройщики постепенно выпадают из рынка из-за дефицита земельных участков для новостроек. За прошлый год Мингорисполком выставил на тендер всего несколько строительных площадок. Поэтому сбить цену резким увеличением строительства пока нельзя. Правда, городские власти для стабилизации ситуации готовы отказаться от некоторых отчислений на развитие инфраструктуры города. Но в данном случае это только увеличит прибыль застройщиков.

Многие специалисты сходятся во мнении: дешеветь столичная недвижимость не будет. А станет в ближайшие месяцы только дорожать. Хотя недалек момент стабилизации. Цены уже достигли пределов разумного: еще немного — и они окажутся просто недоступными даже для населения, обеспеченного доступными кредитами. Тогда-то и восстановится снова равновесие спроса и предложения. Кстати, после двух лет лихорадки так произошло с коммерческой недвижимостью. Офисы дорожали ежемесячно, пока не достигли предельной планки. И сейчас цены на них замерли на месте.

Алексей ВЛАДИМИРСКИЙ
-5%
-15%
-25%
-10%
-60%
-30%
-10%