Неэффективно используемые объекты недвижимости стали головной болью для руководителей большинства крупных предприятий. Во многих белорусских компаниях непрофильные активы не приносят прибыль, а лишь увеличивают себестоимость производства продукции. В результате предприятия становятся менее конкурентоспособными на рынке.

Каков масштаб этой проблемы в Беларуси и как начать зарабатывать на непрофильных активах, мы обсудили с Юрием Поповым, руководителем "ТВОЯ СТОЛИЦА. НЕДВИЖИМОСТЬ ДЛЯ БИЗНЕСА" и Анной Ильичевой, руководителем программы "Cushman & Wakefield EMEA Alliance – Беларусь" крупнейшей частной международной компании Cushman & Wakefield, предоставляющей услуги в области коммерческой недвижимости.

Внимание! У вас отключен JavaScript, ваш браузер не поддерживает HTML5, или установлена старая версия проигрывателя Adobe Flash Player.

Скачать аудио (9.37 МБ)

Внимание! У вас отключен JavaScript, ваш браузер не поддерживает HTML5, или установлена старая версия проигрывателя Adobe Flash Player.

Скачать видео

Экономические трудности заставляют бизнес искать финансовую отдачу от каждого станка и помещения. Какие проблемы испытывают при этом собственники портфеля активов, особенно непрофильных?

Юрий Попов: Если говорить о коммерческой недвижимости, которая является непрофильным активом для компании, то собственники таких непрофильных активов несут налоговую нагрузку, связанную с платежами за землю, недвижимость. Кроме того, все объекты коммерческой недвижимости, являющиеся для компании непрофильными, необходимо постоянно поддерживать в рабочем состоянии. Это тоже финансовая нагрузка для компании.
 
Даже если объект законсервирован, компания несет финансовую нагрузку за сам процесс консервации объекта. Естественно, в случае, если непрофильный актив сдается в аренду, часть ресурсов компании отвлекается на процесс сдачи объекта в аренду.
 
Можно ли как-то систематизировать перечень объектов, которые являются непрофильными для белорусских компаний?

Юрий Попов: Для государственных предприятий непрофильными являются неиспользуемые производственные объекты, неиспользуемые административные помещения, складские объекты. Для банков или крупных сетевых операторов непрофильными могут быть самые разные объекты. Для государственных предприятий это могут быть также детские учреждения, санатории.
 
Получается, предприятиям навязывают обслуживание непрофильных активов, зачастую в ущерб самому предприятию. Куда идут расходы на содержание непрофильных активов?

Юрий Попов: Все эти расходы ложатся на себестоимость продукции либо на себестоимость услуг, которые оказывает данное предприятие. Неэффективно используемые активы снижают инвестиционную привлекательность предприятия в случае его приватизации (если оно государственное) или продажи (если оно частное).
 
Инвесторы часто выдвигают такие требования, например, избавьтесь от непрофильных активов, тогда мы будем рассматривать сотрудничество с вами.

Юрий Попов: В целом любой покупатель бизнеса или некого предприятия заинтересован в том, чтобы данный бизнес не был обременен неэффективными активами (профильными и, особенно, непрофильными).

Неэффективно используемые объекты недвижимости можно встретить в любой стране. Сравнима ли ситуация с портфелями активов в Беларуси и Польше?

Анна Ильичева: Любая растущая и развивающаяся компания рано или поздно приходит к моменту, требующему оптимизации структуры активов и пересмотра стратегии управления инвестиционным портфелем. Причины, приводящие к решению о начале процесса оптимизации портфеля, различны для различных компаний. Одни приходят к решению реструктуризации эволюционным путем для дальнейшего оптимального развития и расширения. Другим необходимо провести пересмотр политики инвестиционного портфеля для увеличения стоимости компании с целью привлечения дополнительных инвестиций, проведения процесс IPO, слияния или поглощения. Третьи вынуждены реструктуризировать активы с целью оптимизации затрат, налоговой нагрузки и т.д.
 
Общая текущая ситуация с портфелями инвестиций в Беларуси и Польше несколько различается. Основной движущей силой процесса реструктуризации в Беларуси является работа с непрофильными активами у государственных предприятий с целью повышения их конкурентоспособности, начала процесса приватизации. В Польше же процесс оптимизации портфеля относится не только к непрофильным секторам, но и к профильным инвестиционным портфелям. Здесь реструктуризация является скорее эволюционным процессом и проводится с инвестиционными целями. Хотя есть и процессы, связанные с distressed assets ("проблемными" активами), вызванные последствиями недавнего экономического кризиса.
 
Как работают с непрофильными активами? Предприятия страдают от того, что им навязывают вещи, за которые приходится нести убытки?

Анна Ильичева: В Польше ситуация с непрофильными активами также проблематична. Здесь эта работа в основном проходит через банки. Они вынуждены принимать на себя непрофильные для них активы. Такая ситуация очень характерна для стран, которые в большей степени пострадали от экономического кризиса. Например, в странах Балтийского региона в руках банков оказалось множество активов недвижимости: как готовые объекты, так и участки, девелоперские проекты, которые необходимо оптимизировать. В принципе это является проблемой для банка, так как основная его деятельность – финансовая.
 
Для государственных и полугосударственных компаний непрофильные активы также являются проблематичными. В этих компаниях уже начались процессы реструктуризации. Необходимо избавляться или оптимизировать непрофильные активы для повышения стоимости самой компании и начала или продолжения процесса реструктуризации.
 
В отличие от Беларуси в Европе оптимизацию проходят также профильные активы. Например, активы или инвестиционные портфели объектов недвижимости, которые находятся в руках у профессиональных игроков рынка, скажем, крупных торговых сетей. Их основной целью является обновление своих портфелей и развитие новых стратегий и моделей управления.
 
Какие компании в Беларуси являются собственниками непрофильных активов? Как мы с ними работаем?

Юрий Попов: Для рынка Беларуси характерно то, что основными собственниками непрофильных активов являются государственные предприятия. Часть непрофильных активов принадлежит банкам, лизинговым компаниям, крупным частным компаниям. Для некоторых они являются профильными, но компании хотят развивать свой бизнес и избавляться от активов, которые становятся для них балластом. Такие примеры уже есть. В частности, к нам обращаются сетевые операторы, которые хотели бы избавиться от непрофильных активов в регионах, приобрести объекты недвижимости, которые соответствовали бы уровню развития их бизнеса на данном этапе.
 
Какие пути выбирают компании для решения вопросов с непрофильными активами?

Юрий Попов: Государство, которое является собственником активов, старается решать эту проблему. Частные компании и банки выбирают самый простой путь решения проблемы – продажа непрофильного актива. На мой взгляд, это не всегда оптимальное решение.
 
Непрофильный актив может со временем стать профильным?

Юрий Попов: Для банка непрофильный актив не может стать профильным. Для лизинговой компании – тоже нет. Для предприятия, которое развивает свой бизнес, коммерческая недвижимость вряд ли может стать профильным активом. Но часть компаний могут организовывать сопутствующий бизнес, который в дальнейшем мог бы развиваться в направлении использования этих активов.
 
Какие пути выбирают компании на международных рынках для решения проблем, связанных с непрофильными активами?

Анна Ильичева: На практике существуют два основных пути проведения процессов оптимизации портфеля. Первый – проведение процесса своими силами посредством соответствующего подразделения в структуре компании. Второй – привлечение внешних экспертов, которые специализируются в секторе недвижимости и управления активами.
 
Кроме этого, многие предприятия рассматривают комбинированный вариант, когда внешние специалисты оказывают полную комплексную экспертную поддержку в процессе формирования структуры управления активами, проведения целостного процесса оптимизации портфелей и своего рода практического обучения персонала компании эффективному управлению ее инвестиционным портфелем.
 
По сути, непрофильный актив стараются сделать максимально полезным, может быть, не для основного бизнеса, но для побочного?

Анна Ильичева: Основная цель любого инвестиционного или управленческого процесса – повышение стоимости актива и самой компании. Каждый инвестиционный портфель специфичен, поэтому к каждой компании и ее активам надо выбирать индивидуальный подход. Он зависит от основных целей и характеристик отдельной компании, ее структуры, основных бизнес-направлений.
 
Также стратегия оптимизации и управления портфелем составляется исходя из конкретной структуры активов, их специфики и целевой принадлежности, рыночной и коммерческой целесообразности наличия каждого отдельного актива в портфеле компании, рыночной стоимости этих объектов. Очень важны анализ и оценка возможностей роста инвестиционной ценности и привлекательности каждого актива.
 
Получается, нет общего решения для управления непрофильными активами. К каждой компании нужно подходить индивидуально и искать свой способ решения этой проблемы.

Анна Ильичева: Каждый инвестиционный портфель индивидуален и требует разработки индивидуального подхода к процессам оптимизации, развития и управления.
 
Кто занимается обучением управлению непрофильными активами в Польше? Есть ли предприятия, оказывающие консультационные услуги организациям, которые пытаются работать по непрофильным активам?

Анна Ильичева: Речь идет не только об консультационных услугах, но и о проведении самого процесса оптимизации портфеля и управления им. Этим занимаются компании, как наша, специализирующиеся на услугах в сфере недвижимости. Например, у нас есть специальный департамент, который специализируется именно на работе и управлении активами.
 
Как у нас обстоят дела с этим? Кто в Беларуси занимается оптимизацией непрофильных активов?

Юрий Попов: К сожалению, оптимизацией занимаются сами предприятия. У нас рынок коммерческой недвижимости еще не достаточно развит, и подход к этой проблеме только намечается. Практически никто не применяет комплексный подход к решению проблемы. Естественно, на данном этапе развития нашего рынка коммерческой недвижимости мы должны обращаться к опытным международным операторам. На мой взгляд, это приведет к более эффективному решению вопроса, чем, если это делать самостоятельно.
 
То есть директору предприятия нужно самому искать какие-то выходы на опытных международных операторов, общаться с ними? Или есть какие-то посредники, которые могут оказать здесь первичную консультацию?

Юрий Попов: Мы с нашими партнерами (компанией Сushman & Wakefield) увидели эту проблему. У наших партнеров большой опыт работы с портфелями различных активов на международных рынках. Группа компаний "Твоя столица" совместно с компанией Сushman & Wakefield при поддержке Фонда государственного имущества решили провести круглый стол в рамках выставки "Недвижимость-2012", которая пройдет в апреле. Мы обсудим проблему непрофильных активов со всеми заинтересованными компаниями, руководители смогут обменяться мнениями, поделиться опытом, послушать опытных специалистов, которые занимаются этим давно и успешно.
 
Анна, а какой интерес вашей компании в участии в круглом столе?
Анна Ильичева: Мы являемся партнерами компании "Твоя столица" и поддерживаем любые начинания в развитии рынка недвижимости в Беларуси. Наша цель – поделиться международным опытом с локальными компаниями, определить основные направления, которые мы предлагаем для решения проблемы с непрофильными активами и инвестиционными портфелями.
 
Это будет ваш первый опыт работы с белорусской компанией?

Анна Ильичева: На рынке Беларуси мы представлены уже более 5 лет при стратегическом партнерстве с компанией "Твоя столица". Мы ведем работу над большим количеством объектов, оказываем полный комплекс услуг в сфере недвижимости.
 
Я так понимаю, для "Твоей столицы" это будет первый опыт сотрудничества с такой компанией?

Юрий Попов: Первый опыт работы именно с проблемными непрофильными активами. Как сказала Анна, с Сushman & Wakefield мы работаем достаточно давно и успешно.

PR


 
{banner_819}{banner_825}
-30%
-10%
-58%
-23%
-50%
-15%
-30%
-15%
-10%