Снежана Инанец,

Какие квартиры в Минске самые ходовые? Есть ли надежда у продавцов и покупателей жилья сойтись в интересах? Да и вообще: как чувствует себя рынок вторичного, а также нового жилья после многочисленных потрясений этого года? Пульс нащупывали представители агентств недвижимости на круглом столе в редакции "КП в Белоруссии".

"Вторичка" в ноябре: 700 сделок против 1310

"За последние полгода на вторичном рынке Минска совершалось не более 700 сделок в месяц, что для этого рынка является минимумом, - начал с грустного первый замгендиректора Центра торговли недвижимостью "Пакодан" Павел Астапеня. - Для сравнения: в ноябре 2010 года было зарегистрировано 1310 сделок, почти в 2 раза больше. На мой взгляд, меньшего количества сделок в ближайшие годы наблюдать не будем". Однако тут же специалист обнадежил: "За счет того, что рынок в этом году лихорадило, средние цифры продаж по прошлому и этому году практически равны".

Замдиректора по продажам агентства "Твоя столица" Светлана Куделко еще более оптимистично уточнила: "По данным Национального кадастрового агентства, число сделок в Минске увеличилось в этом году на 9,6% по сравнению с прошлым. Наибольший прирост продаж приходился на весенние месяцы, лето, мы знаем, какое было, сейчас рынок опять оживился. Есть и изменения в ценах: если весной квадратный метр стоил в среднем 1350 долларов, то теперь это 1260".

Напомним, в течение последнего года стоимость квадратного метра жилья в Минске вернулась к уровню августа 2009-го.
 
Что касается рынка долевого строительства, то, несмотря на явные проблемы, связанные со сворачиванием льготного кредитования, больной тоже скорее жив, чем мертв. Цены на квадратный метр нового жилья в пригороде – от 6,5 до 8 миллионов, в новостройке эконом-класса в Минске – от 8 до 11 миллионов рублей. Квадратные метры в жилье бизнес- и премиум-класса оцениваются в валюте и стоят 1300-1700 и 3 тысячи долларов соответственно.
 
Кто покупает: классовое разделение

На столичном рынке жилья в этом году очень ярко выразилось… классовое расслоение общества. К примеру, директор ООО "Вива Капитал" Вадим Тачкин говорит, что активные продажи сегодня идут лишь в двух сегментах: "очень дешево" и "очень дорого". Замдиректора агентства "Квадратный метр" Лариса Кулакова коллегу поддерживает: "Кризисы в других странах также сопровождались тем, что начинали покупать самое дорогое и самое дешевое. У нас это сработало тоже".

Почему "сработало", Вадим Тачкин объяснил. Жили себе вчерашние потребители, радовались подрастающему рублевому доходу, решали проблемы насущные и, в принципе, хотели себе позволить в скором времени новостройку в центре Минска… "Но после майских событий планы остались, а денег на реализацию этих планов стало намного меньше... В итоге от хорошего жилья люди отказались, а стали искать в более дешевом сегменте. Отсюда и повышенный спрос на эконом-класс", - описывает специалист по недвижимости одну из активных групп покупателей (вполне себе обедневшее дворянство, раз уж о классах заговорили).
 
"У тех, у кого денег было много, – много и осталось, - продолжает Вадим Тачкин, - уже в этом году много предложений по первичному рынку ориентировано именно на тех, кто меньше всего пострадал от кризисных явлений. Для них – объекты премиум-класса. А вот для тех, у кого денег не было вообще, с фактической отменой льготного кредитования рынок недвижимости закрылся и пока недоступен". Получается, бедные, как всегда, остались за бортом.

Мы скупаем "что блестит", россияне предпочитают "золото"

Правда, участники круглого стола сошлись во мнении – основная масса дорогих квартир у нас пока, скорее, лишь позиционируется как "премиум-класс", хотя в действительности до него здорово недотягивает по общепринятым меркам.
 
"Это правда, что дорогие квартиры в Минске скупают россияне?", – спрашивают журналисты.
 
"Смотря в каком сегменте. Если мы говорим о якобы элитном жилье, которое посадили на маленькое пятно, а вокруг живут люди в домах на 2-3 класса ниже, то такие дома россияне не покупают. А если вы возьмете квартиры премиум-класса, которые на рынок даже не выводятся, элитные стройки, которые в большинстве не видны обычному глазу потребителей, а также площадки где-нибудь в глубине площади Победы, в старой сталинской застройке, с хорошими планировочными решениями и паркингами, отличной инфраструктурой, то да – эти дома почти полностью скупаются россиянами", - объясняет, кому достается самый сок белорусской столичной недвижимости, директор ЧРУП "Вива Консалт" Юрий Жарков.

По словам специалистов, россияне на по-настоящему качественное белорусское жилье денег не жалеют: "Они готовы и по три, и по четыре, и по пять тысяч долларов за квадрат платить. Такие цены застройщикам и без того недешевой Сторожевки и не снились. Если в Беларуси появляется объект, который соответствует европейскому понятию премиум-класса, а не нашему, доморощенному, то россияне купят такое жилье за любые деньги".
 
Представитель "Твоей столицы" Светлана Куделко отметила, что и "следующее за элитным классом жилье" также пользуется спросом у россиян. "И у белорусов, которые работали долгое время на богатых северных территориях соседней страны и теперь возвращаются с высокими пенсиями и хорошими накоплениями", - добавляет соли на рану соотечественников, которые никуда не уезжали, Вадим Тачкин.
 
Из регионов в столицу

"Кризис в большей степени ударил по перегретым столичным ценам", - не лезут в карман за образным словом риелторы. И вот какую отмечают интересную тенденцию. Белорусы из регионов, оглядевшись, что стоимость квадратного метра "отличается от его стоимости в области уже не на 200, а, к примеру, на 50%, покупают жилье в столице", - говорит Вадим Тачкин.
 
"Вы сейчас нагоните сюда еще миллиона два!" - иронично удерживает коллегу от подробного рассказа о таком положении вещей Павел Астапеня.
 
"А многие минчане, жившие в хрущевках, продают их и покупают квартиры в пригороде", - добавляют другие собеседники.
 
Попытку одной из риелторов проанонсировать города-спутники другие нетерпеливо обрывают: "Знаете, для того чтобы они стали спутниками, нужно сначала, чтобы они городами стали". В дополнение к этому наша коллега из "Комсомолки" многозначительно вспоминает последнюю новость от зампреда Мингорисполкома Сергея Радомана. А именно: прозвучало, что начало реализации первого проекта по Смолевичам откладывается как минимум до 2013 года. Можно предположить, что и другие проекты по "спутникам" зависнут из-за недостатка средств.
 
Народная мудрость: “Прысаліўшы, прыхваліўшы, можна есці”.

Поскольку самые сливки в кризисное время, похоже, будут доставаться другим, хочется узнать: а чему отдают предпочтение белорусы?

"Требование нашего потребителя, которое следует из спроса: вернуться к площади квартир 90-х годов. Когда-то мы уверенно шли к квартирам больших площадей, сейчас на них снова нет денег", - рассказывает Лариса Кулакова.
 
"Люди в основном покупают комнаты, а не квадраты. Сейчас в выигрыше владельцы компактного жилья. Это самые продаваемые квартиры", - констатирует Юрий Жарков.
 
На вопрос, охотно ли идут на торг продавцы столичной "вторички", специалисты отвечают отрицательно. Мертвой хваткой держат цену владельцы хрущевок, особенно принципиальны те, кто сделал в них "евроремонт". Этой позицией, а еще почему-то скорым капитальным ремонтом дома хозяева умудряются объяснять даже завышенную цену. "Иногда обещания капитального ремонта даже отпугивают покупателей. Это понятно: коммуникации в доме, а заодно и в квартире, которую непредусмотрительно отремонтировали, будут меняться, вместо обещанного уюта новоселам придется пережить долгие строительные работы", - объясняет Вадим Тачкин.
 
Не хотят продешевить и те, кто решает продать квартиру в когда-то престижной застройке на улицах Захарова и Пулихова. "Старые уже квартиры, с низкими потолками, в которые нужно много вкладывать – генеральские жены до сих пор считают их элитными. Это их право, конечно. Но завышенные цены влияют и на общий уровень цен на вторичное жилье в городе", - рассказали участники круглого стола.
 
"Вот мы сейчас с вами напрогнозируем, а потом как произойдет что-нибудь в стране"

"Вторичный рынок - это рынок индивидуальных продавцов. Которые имеют определенные психологические устои, склад характера и могут сказать: моя квартира стоит именно столько, и дешевле не отдам. Поэтому предположить, как они себя поведут, сложно. Рынок долевого строительства более серьезный в этом плане. Кредиты, банки – у застройщиков есть необходимость подводить предложение под спрос, назначать цену, которую люди готовы платить", - говорит Юрий Жарков.

Отсюда следует, что застройщики, как более гибкие продавцы, могут пойти на некоторое снижение цен; в дальнейшем, чуть позже, последовать за ними могут и продавцы "вторички". Но все-таки прогнозы на будущий год специалисты недвижимости делают с опаской. И советуют, если есть деньги, делать серьезные покупки сейчас.
 
"Коллеги, вот мы сейчас с вами напрогнозируем-напрогнозируем, а потом как произойдет что-нибудь в стране – отрицательное или положительное. Кто-то из нас мог предположить еще в апреле, что будет с ценами в мае?" - предостерегает собеседников от конкретных прогнозов Павел Астапеня.
 
"Ну что ж вы так не оптимистичны?" - удивляются собеседники.
 
"А я уточнил: отрицательное или… положительное!" - поосторожничал замдиректора "Пакодан".
 
Кстати, был задан и вопрос о том, как повлияет на рынок недвижимости готовящееся решение о залоге старой квартиры в учет строительства новой. К сожалению, риелторы не видят в нынешних условиях будущего у этой идеи.
 
"Проблема в том, что это всего лишь инструмент. Он не решает вопроса, где брать деньги застройщикам. Старую квартиру не разберешь по кирпичикам. Хорошо, если банки будут давать кредиты таким компаниям. Но есть подозрение, кредитов строителям не дадут, потому что в кризис они даются в первую очередь конечным покупателям. А поскольку у нас и с кредитами для конечных покупателей проблемы... - протягивает Юрий Жарков.
 
Вадим Тачкин советует потенциальным покупателям квартир в новостройках очень внимательно в будущем подходить к выбору застройщиков – время-то какое.
 
"Уже есть два-три громких случая: обман - не обман, но жилье люди не получили. Думаю, в следующем году будет присутствовать особенная опасность в связи с тем, что государство планомерно сокращает поддержку очередников. Люди выйдут на рынок долевого строительства неподготовленными, некомпетентными, и их вполне смогут использовать те компании, которые уже начинают шататься… А потом – традиционная схема. Демпинг, взятие первоначального взноса у неподготовленного потребителя, а потом в лучшем случае - завершение строительства с существенной доплатой, в худшем – недострой, собрания, плакаты.
 
Специалисты не пугают своих клиентов, а только предупреждают, что в кризисных условиях следует быть вдвойне осторожнее, чем обычно.
 
"Как же отличить надежного застройщика от ненадежного?" - вопрошает пресса.
 
В ответ риелторы не советуют полностью полагаться на былые достижения компаний, например, на "тысячи квадратных метров, которые были построены в тепличных условиях". Нужно следить именно за тем, как ведут компании себя сейчас, завершают ли нынешнее строительство, вкладывают ли при этом в проектирование новых площадок. К тому же Вадим Тачкин не советует особо рассчитывать на инвестпроекты: "Многие ожидают, что вот-вот в город Минск ворвутся китайцы, россияне и прочие минск-сити. Однако стоит заметить, что массового притока инвестиций в Беларусь пока не наблюдается. Рынком пока управляют панельки, и многие крупные инвесторы плавно "сползают" в мапидовские дома…".
 
Утверждают агенты и то, что не всегда инвестиции означают качество: "Почему-то все забывают, что Московская инвестиционная строительная компания китайцев выгнала со своего первого объекта. Дело в том, что китайцы это трудоспособные, но, к сожалению, зачастую малограмотные строители. Картинку могут выдавать красивую, а вот нужно ли такое качество белорусскому рынку? 
-20%
-10%
-10%
-50%
-10%
-27%
-47%