Поддержать TUT.BY
66 дней за решеткой. Катерина Борисевич
Коронавирус: свежие цифры
  1. Лукашенко чиновникам про биометрические паспорта: Даже двойки нельзя вам поставить по защите персональных данных
  2. Холдинги создали. На очереди — госкорпорации. В чем суть смены вывесок?
  3. Балаба: Минский ОМОН готов к возможным весенним акциям протеста
  4. В Беларуси готовятся нанести удар по коррупции. Что хотят изменить
  5. Студента БГУИР, которому суд дал 114 суток ареста за марши, отчислили из университета
  6. 555 долларов за «квадрат». Под Минском построили частный дом из мапидовских панелей. Вот он какой
  7. «Ответила: «Да». Ролик, где минчанин делает предложение, набрал около семи миллионов просмотров
  8. В 2020-м году — семилетний антирекорд по покупке квартир. Эксперты рассказали, что происходит
  9. Помните, как ЦИК забросали жалобами на нерегистрацию Бабарико? Теперь хотят ввести изменения по обращениям
  10. Чиновники придумали, как законодательно «закрепить статус» Всебелорусского народного собрания
  11. В Беларуси произошли массовые прорывы теплосетей. Неужели все так плохо?
  12. Британские СМИ о подробностях крупной аферы: подозреваемый бежал через Минск, за бизнес-джет платил налом
  13. «Место делали для себя и для гостей». Рядом с метро «Площадь Победы» открылся небольшой рестобар
  14. За сутки умерли 10 пациентов с коронавирусом. Минздрав озвучил последние цифры о COVID-19
  15. Без жестких диет. Совет Елены, которая много раз пробовала похудеть и наконец сбросила 21 кг
  16. Новый КоАП вводит правило «первого раза» для водителей: за какие нарушения сначала не будет штрафа
  17. И ездить не стыдно, и налог платить не надо. Подборка крутых автомобилей старше 1991 года выпуска
  18. 18-летней Софии, которая расписала щиты военных, дали два года колонии. Ее другу — полтора
  19. На продукты, лекарства и детские товары подняли НДС. Рассказываем, что может заметно подорожать
  20. Перед жительницей Петербурга, получившей удар в живот, извинились — и руководство полиции, и сам полицейский
  21. Что происходит в Беларуси 25 января
  22. Погода на неделю: циклон «Ларс» принесет в Беларусь снег, мокрый снег и дождь
  23. История о том, как простой парень спас семью из пожара, получил медаль «За отвагу» — и как сложились их судьбы
  24. Порье нокаутировал Конора Макгрегора
  25. «Куды ідзеш, Беларусь?» Тадеуш Кондрусевич провел «прощальную службу» в Минске. Как это было
  26. Поддержать TUT.BY может каждый. Вот простой и полезный способ
  27. «В весе 115 кг я перестала выходить из дома». История девушки, похудевшей на 55 килограммов
  28. За восемь дней задержали более 500 человек: по БТ показали «социально-возрастной портрет» протестующих
  29. В квартирах хотят запретить держать некоторых животных. В планах — и ограничения по контактным зоопаркам
  30. «Людей лишают «плюшек». Официальные профсоюзы придумали, как удержать работников и «наказать» тех, кто вышел


По прогнозам лидеров рынка коммерческой недвижимости, стоимость квадратного метра в Беларуси в будущем году будет только расти. Насколько выгодно строить в сегодняшней экономической ситуации? Что выгоднее для бизнесмена: аренда или строительство офиса? На какие нюансы обращать внимание при принятии решения о долевом строительстве? О критериях доверия и построении отношений "застройщик-инвестор" рассказали представители ведущих строительных компаний Беларуси иностранное частное предприятие "А1Девелопмент" (бизнес-центр "ПОРТ"), ООО "Антасам" (жилой комплекс "Самоцветы"), ЗАО "ИВ-Инвест" (бизнес-центр "Парк-Плаза").

Внимание! У вас отключен JavaScript, ваш браузер не поддерживает HTML5, или установлена старая версия проигрывателя Adobe Flash Player. Загрузите последнюю версию флэш-проигрывателя.

Скачать аудио (16.44 МБ)

Внимание! У вас отключен JavaScript, ваш браузер не поддерживает HTML5, или установлена старая версия проигрывателя Adobe Flash Player. Загрузите последнюю версию флэш-проигрывателя.

Скачать видео

Насколько выгодно и интересно для застройщика строить в данной экономической ситуации? Сегодня у людей нет денег, чтобы купить то, что вы строите. Или это неправильная точка зрения?

Павел Малашевич: Основными потребителями наших услуг являются обычные граждане, доходы которых формируются либо зарплатой, либо предпринимательским доходом. Вопрос в том, как человек распорядится этим доходом: кто-то потратит его на повседневные нужды, кто-то вложит в строительство или банковскую сферу. На 1 октября в банковских учреждениях страны находилось практически 20 трлн бел. руб. и в эквиваленте порядка 3,6 млрд долларов, так что говорить о том, что денег нет, неправильно. Наша задача, как застройщика, заставить людей поверить, что деньги необходимо вкладывать, а не хранить их у себя дома.
 
Вы говорите, что деньги есть. Но стоит ли их вкладывать именно сейчас? Подходящая ли цена квадратного метра?

Павел Малашевич: На мой взгляд, стоимость строительства жилья в белорусских рублях будет только расти. Это объясняется просто: цены на строительные материалы будут расти как минимум до российского уровня, иначе будет просто нечем строить. Зарплаты строителям тоже необходимо увеличивать, иначе некому будет строить. Индексы запаздывают за инфляцией, поэтому в белорусских рублях стоимость квадратного метра будет расти.
 
Что касается торговых центров?

Елена Колозаева: Коммерческая недвижимость – это и есть та ценность, которая, как показал многолетний опыт существования строительного бизнеса, является беспроигрышным вложением денежных средств. Недвижимость может дорожать и дешеветь. Но как бы она ни дешевела, она достигает своего минимального предела, потом отталкивается от дна, и ее стоимость снова растет.
 
Поэтому вкладывать деньги в коммерческую недвижимость всегда выгодно, и компании самых разных форматов так и делают. Они строят офис для собственных нужд или для того, чтобы потом сдавать их в аренду. Как раз сегодня это интересно, потому что сейчас нет тенденции к подорожанию квадратного метра. Компания-дольщик может обеспечить себе дешевый входной билет и построить недвижимость дешевле. Она может быть уверена, что наступит время, когда она сможет дорого ее продать.
 
Игорь Портнов: Конечно, не все так печально, и говорить, что у людей нет денег, неправильно. У людей есть сбережения. И покупают недвижимость сегодня ничуть не меньше. Другой вопрос, что в нашей работе сегодня нам приходится преодолевать комплекс недоверия к тому, что мы делаем. Наша основная задача – суметь убедить, что участие в долевом строительстве - это правильное направление для вложения денег. Мы стараемся работать так, чтобы люди были уверены, что они получат планируемый результат.
 
Мы немного сказали о стоимости квадратного метра жилых помещений. Какова стоимость квадратного метра в бизнес-центрах?

Надежда Черникова: С учетом непростой экономической ситуации потребителю важна стоимость всего: и продуктов питания, и недвижимости. Вместе с тем вопрос стоимости квадратного метра как денежное выражение актива отражает существующую экономическую обстановку. Понятно, что мы не можем поставить слишком высокую цену или подогнать ее под московский уровень - с точки зрения потребителя это будет расцениваться как издевательство.
 
Но мы не можем и ставить заведомо низкую цену, поскольку не можем жертвовать качеством материалов, не можем экономить на опыте и мастерстве наших подрядчиков. В конечном итоге это скажется на общем качестве продукта, который мы предлагаем рынку. Поэтому у нас конкурентоспособная цена, но не самая низкая.
 
Игорь Портнов: Разговор о цене должен находиться в плоскости цена-качество: недвижимость должна обладать определенным качеством и соответствующей этому качеству ценой. Любая недвижимость характеризуется параметрами. Чем лучший набор параметров мы сможем обеспечить, тем более высокую цену мы можем предлагать на рынке. Экономия бывает губительна для всех участников этого процесса: скупой платит дважды. Мы буквально до мелочей продумываем, какие материалы применить, каким образом использовать оборудование так, чтобы обеспечить качество недвижимости.
 
Конечно, нельзя забывать об архитектурной выразительности объекта. Важно, насколько привлекательно здание, потому что людям в нем работать, принимать клиентов. Также важны определенные элементы инфраструктуры: чтобы можно было не думать о размещении транспорта для сотрудников и посетителей. Если ты решил эту задачу, ты обеспечил качество. Тогда ты можешь претендовать на определенный уровень цены, которая будет востребована рынком.



Вы говорите об архитектурной выразительности. В таком случае, чем каждый ваш строящийся объект отличается от всего, что уже есть в Минске или сейчас строится?

Елена Колозаева: Мы удовлетворены тем, каким получился бизнес-центр "Park-Plaza". Его удачность доказывает то, что он полностью заселен собственниками и арендаторами. После ввода в эксплуатацию все непроданные площади были проданы в течение двух месяцев. Лучший показатель того, что вторая очередь должна быть такой же, это то, что собственники, которые построили офисы в первой очереди, обращаются за строительством офиса во второй очереди.
 
Бизнес-центр удачно расположен, он находится в непосредственной близости к Севастопольскому парку. Там очень хорошая транспортная доступность. Кроме того, там есть большая наземная парковка, и практически каждый собственник обеспечен парковочными местами. Хотя парковок никогда не бывает много, тем не менее, учитывая то, что рядом с бизнес-центром нет жилых массивов, гипермакетов, парковка используется только самим бизнес-центром.
 
Вторая очередь – это современное двухуровневое 7- и 15-этажное здание. Будет стеклянная переходная галерея, соединяющаяся с существующим бизнес-центром. В первом корпусе есть кафе. Инфраструктура очень разнообразна, и мы надеемся, что собственникам помещения там будет комфортно.
 
Павел Малашевич: Лучшей рекламой комплекса "Самоцветы" является то, что все жилые и офисные помещения проданы еще до ввода объекта в эксплуатацию. Также продано практически 80% машинных мест.
 
То есть сами покупатели рублем доказали состоятельность проекта.

Надежда Черникова:

Несколько лет назад мы ввели первую очередь нашего бизнес-центра, он обжит, налажена служба эксплуатации. Собственникам в нем комфортно, и они активно приходят к нам во вторую очередь. Центр расположен в шикарном месте – напротив живописного водно-паркового комплекса, на проспекте Независимости. Там очень удобное расположение с точки зрения частного и общественного транспорта.
 
Строительство – очень динамичный процесс, всегда возникают встречные предложения, пожелания дольщиков. Во второй очереди, которую мы готовимся сдавать в ближайшее время, мы учли все пожелания собственников первой очереди. Хочется не просто продать помещение, а помочь будущему собственнику захотеть в нем "жить", потому что работа, на которой хочется жить, это лучшая работа. Если в офисе человек чувствует себя комфортно, и мы приложили к этому руку, мы испытываем от этого огромное удовольствие.
 
Все-таки хочется услышать об архитектурных особенностях…

Игорь Портнов: Их надо скорее видеть, нежели описывать. Нам не стыдно за ту архитектуру, которую мы воплотили в бизнес-комплексе. Я думаю, что многие зрители смогут это оценить.
 
Не выгоднее ли сейчас брать офис в аренду, а не строить себе новый? Построить можно будет, когда изменится экономическая ситуация.

Павел Малашевич: Предложения по строительству жилых и офисных помещений, на мой взгляд, сейчас являются наиболее выгодными. Спекулятивная составляющая, имевшая место в 2007-2008 годах, канула в лету. В настоящее время застройщики предлагают помещения с минимальной прибылью.
 
Если есть желание вложить деньги в строительство, то человек должен определить для себя объем инвестиций, срок окупаемости и предполагаемую прибыль. Надо учесть как можно больше внутренних и внешних факторов, так будет меньше вероятности ошибки и создания никому не нужного объекта. Собственник может построить объект, который окупится и будет продан, или объект, который будет приносить прибыль в течение ближайших 10 лет и далее.
 
Вы сказали, что сейчас нет спекулятивной составляющей. Это значит, что за те же деньги можно купить более качественный объект. Не закладывают ли застройщики в стоимость строящихся объектов валютные риски, ожидания усложнения валютной ситуации? Или сейчас этот вопрос не актуален?

Игорь Портнов: У нашей компании достаточно четкий и прозрачный договор, который понятен двум его сторонам. Там четко прописаны все условия, и потенциальный дольщик должен ознакомиться с ними. Мы не перекладываем свои риски, мы стараемся спланировать все, что можно, чтобы не делать дольщиков заложниками ситуации. Таким образом, мы действуем в их интересах.
 
То есть вы берете риски на себя.

Игорь Портнов: Те, что зависят от нас, конечно.
 
Надежда Черникова: Вопрос аренды часто затрагивается. Наши партнеры, будущие собственники, просчитывают для себя разные варианты. Зачастую они приходят с мыслью, что это слишком рискованно и проще вкладывать деньги в аренду, нежели тратить много денег на покупку помещения. Но все эти риски отступают, когда в процессе работы начинается диалог двух сторон.
 
Приходит понимание, что определенный риск есть, но при покупке не готового, а виртуального пространства, появляется шанс построить то, что будет нужно конкретному человеку. Он сможет предусмотреть рост своей компании, запланировать нужные ему площади. Ему не нужно будет вдруг съезжать и менять место аренды. Всем известно, что это достаточно болезненный процесс, который вызывает напряженность. Не будет необходимости обсуждать финансовые аспекты, согласовывать перепланировки, ремонты. К тому же у такого офиса достаточно быстрый срок окупаемости – 5-7 лет.
 
Все зависит от проектов, в которые инвестор собирается вкладывать деньги. Все это стоит того, чтобы рассматривать вариант долевого участия. Есть еще явные финансовые выгоды, потому что при участии в долевом строительстве есть возможность воспользоваться льготами по налогам. Поэтому долевое строительство – это не всегда риск, и его не нужно опасаться. Сопутствующие услуги долевого строительства позволяют инвестору получить помещение, которые долго будет служить ему и его сотрудникам.
 
Но с другой стороны если ты не вступаешь в долевое строительство, а приходишь на готовый объект, видишь то, что уже построили, и понимаешь, за что ты платишь деньги.

Надежда Черникова: Но вместе с тем ты приходишь в готовые стены. Вопрос в том, устраивает ли тебя планировка, количество кабинетов, даже нравится ли тебе цвет этих стен. При долевом строительстве есть возможность построить все с нуля, выбрать нужный цвет, продумать мелочи. На самом деле все это влияет на нашу работоспособность. Поэтому когда человек может это предусмотреть, это огромный плюс.

Игорь Портнов:
Когда ты берешь офис в аренду, ты платишь кому-то деньги. Даже если ты взял кредит на долевое строительство и выплачиваешь его постепенно, в конечном итоге офис остается активом и становится предметом дальнейшего участия в обороте. Он может быть ликвидным предметом залога, что дает дополнительные возможности для развития бизнеса.
 
Возникает вопрос окупаемости: если я вложу деньги в объект, он окупится через 6 лет, но это в том случае, если он будет сдан в срок. Часто ли сроки не соблюдаются?

Игорь Портнов:
Трудно говорить за других, проще ответить за себя. Сейчас мы вводим первые пусковые комплексы объекта с небольшим опережением по сравнению со сроками, записанными в договоре. Как минимум мы можем сказать, что мы выполнили обязательства, которые взяли на себя. Продолжение строительства здания мы ведем с небольшим, но опережением графика за счет привлечения подрядных организаций, которые сумеют это обеспечить. Хочется надеяться, что мы не только выполним взятые на себя обязательства, но и постараемся минимизировать сроки.
 
Павел Малашевич: Ни один застройщик не заинтересован в том, чтобы затягивать сроки строительства. Прибыли можно рассчитывать, прогнозировать, но реальную величину мы можем увидеть только тогда, когда объект полностью сдан и сведены воедино все издержки и затраты. Только тогда можно говорить, что получена какая-то прибыль.
 
Елена Колозаева: За 20-летнюю историю компании у нас не было случаев задержки сдачи объекта. Бизнес-центр "Park-Plaza" был введен в срок, и фактов нарушения обязательств перед дольщиками у нас не было.
 
Общаясь с каждым дольщиком лично, обращаешь внимание, что во второй очереди дольщики стали обращать большее внимание на сроки сдачи объекта. Раньше этого вопроса касались вскользь, как одного из условий договора. Сейчас с учетом экономической ситуации дольщики уделяют этому большее значение. Мы убеждены, что все будет сдано в срок, потому что есть санкции, договор, ответственность, встает и вопрос репутации. Чтобы обеспечить сдачу объекта в срок, наша компания при необходимости рассчитывает на собственные ресурсы: денежные средства, оставшиеся после строительства первой очереди, а также от рублевой массы, которая постоянно поступает от других видов деятельности.
 
Мы говорили о доверии к заказчику, которое необходимо, чтобы вступать в долевое строительство. Как вы достигаете этого доверия? Далеко не все заказчики выполняют обещания, которые они дают дольщикам.

Надежда Черникова: Всегда можно обосновать свои огрехи, было бы желание. Но не хочется этого делать, потому что принцип нашей работы построен на прямом общении с клиентом: глядя ему в глаза, обещаешь построить в срок. Зачастую это не просто инвестирование свободных средств, а возможность реализовать свою мечту или цель на ближайшую перспективу. Когда понимаешь значение каждого своего действия для общего результата, очень хочется этого достичь.
 
Такие прямые отношения хороши тем, что недочеты или временные отставания всегда можно сгладить, психологически улучшить обстановку. Инвестор может прийти в офис, задать интересующие его вопросы, почувствовать, что его не обманывают, пройтись по стройке. Это маленькие крупицы, которые в итоге формируют общее доверие. Потом оно закрепляется и позволяет инвестору прийти в следующий раз и участвовать в следующем проекте.
 
Не сокращаете ли вы прямой работой с клиентом круг оных? Наверное, у риэлторов клиентская база больше…

Елена Колозаева: У риэлторов свой бизнес, который достоин уважения. Есть сегмент участников рынка, который не может обойтись без услуг риэлторов. Но ни один риэлтор не хочет продать твою квартиру больше, чем хочешь продать ее ты сам. Кроме того, риэлторы рекламируют одновременно несколько объектов, у них нет той заинтересованности, которая есть у застройщиков. Доказать кому-то, что это самый лучший для дольщика вариант, у риэлтора не получится.
 
Я думаю, мы упрощаем себе путь к потенциальному клиенту, работая напрямую. Надежда рассказала, как важно для клиента, когда он звонит, и трубку снимает не посредник, который не всегда может ответить на интересующие его вопросы, а сведущий человек. Вопросы возникают самые разные: от мощностей электрики, которую может обеспечить заказчик, до организационных вопросов, связанных с количеством парковочных мест, инфраструктуры. Неполучение ответа на какой-то вопрос отдаляет от нас дольщика. Когда ты общаешься напрямую, все вопросы решаются быстрее, появляется доверие. В дальнейшем мы работаем с нашим дольщиком как партнеры, вместе адаптируемся к реалиям и порой противостоим им. Если компания, заказчик и дольщик приходят к такому пониманию, это залог будущего успеха.
 
Надежда Черникова: Когда строишь и продаешь сам, это значит, что продаешь как себе. Когда относишься к клиенту, как к себе, это имеет большое значение для него и компании-застройщика. Риэлтор может убедить принять участие в строительстве, для этого есть специальные приемы и навыки. Но нам, как застройщику, ценно иметь клиента, который сделал осознанный выбор в пользу долевого строительства.
 
Сфера нашего взаимодействия не заканчивается внесением средств и предоставлением ключей от готового помещения. Это достаточно сложный процесс, в который вовлечен наш инвестор. Он включает в себя подготовку собственного дизайн-проекта. Мы оказываем помощь, бесплатно предоставляем проектировщика, который помог бы построить помещение. Надо заниматься и вопросами внутреннего согласования. Инвестор задействован полностью, он каждый раз принимает решение, и мы помогаем ему в этом. А если человека уговорили, он вложил свободные средства, а потом в процессе остановился, не будет результата ни для него, ни для нас. В таком случае нет взаимопонимания, а это не то, к чему хочется стремиться. Поэтому для нас важен вопрос скорее качества партнерских отношений, нежели количества клиентов.
 
Кризис коснулся не только ваших потенциальных клиентов, но и самих предприятий-застройщиков. Не выходит ли в отношениях с клиентами в этой ситуации на первое место прибыль, а не репутация?

Павел Малашевич: Репутация прежде всего. В настоящее время у всех тяжелое экономическое положение. Другой вопрос, как из этой ситуации выходить. Можно настаивать на безусловном выполнении своих обязательств от застройщика, но при нарастании убытков и отсутствии прибыли по строящимся объектам это грозит заказчику банкротством. Это не выгодно никому: ни заказчику, ни дольщику. Интересна конечная цель: получение дольщиком объекта долевого строительства в собственность. В данной ситуации необходим компромисс, который заключается в том, что теряют все, но все зависит от того, сколько теряют.
 
Елена Колозаева: Не надо забывать, что любое строительство – это, в первую очередь, коммерческий проект для обеих сторон. Безусловно, прибыль важна, но прошло время сверхприбыли, и сегодня на рынке остаются те застройщики, которые владеют сильными активами, не имеют задолженностей перед банком. Для дольщиков и заказчиков наступает время прагматизма, когда нужно трезво и здраво оценивать свои риски.
 
Прибыль не теряет актуальность для застройщиков, однако каждая компания рано или поздно достигает той стадии, при которой репутация не менее важна. Мы как раз находимся в той стадии, когда для нас это одинаково важные вещи – получить прибыль и сохранить репутацию.
 
Игорь Портнов: В нашей компании мы стремимся воплощать лозунг "Мы верим в бизнес. Но еще больше, чем в бизнес, мы верим в человеческие отношения". Все должно строиться на человеческих отношениях, тогда будет тот результат, ради которого работают все. Тогда будет прибыль у застройщика, и это будет выгодно дольщику, потому что критерием оценки будет результат. Мы стараемся делать все, что от нас зависит, чтобы получить такой результат и для нас, и для тех, кто с нами связан.
 
-15%
-20%
-35%
-52%
-40%
-20%
-50%
-20%
-30%
-40%
-40%