Андрей Коровайко,

В эфире TUT.BY прошла очередная программа "Время бизнеса", тема - "Торговый центр в Минске".

Как правильно выбрать площадку под строительство торгового центра? Что нужно делать, чтобы выделяться среди растущего числа конкурентов? Как оптимально определить стоимость аренды для торгующих организаций и ИП? Как на практике функционирует товарищество собственников нежилого помещения, в котором располагается торговый центр? С какими трудностями приходится столкнуться на этапах проектирования, согласования, строительства и торговли?





Об этом говорим с экспертом программы Швайбовичем Сергеем Владимировичем.

Внимание! У вас отключен JavaScript, или установлена старая версия проигрывателя Adobe Flash Player. Загрузите последнюю версию флэш-проигрывателя.


Скачать видео

Сергей Владимирович, давайте мы начнем с самого начала. Как выбирали площадку? Почему именно здесь, где и так много торговых центров: Комаровский рынок, "Импульс" и иже с ними? Они строятся и строятся. Почему выбрали площадку таким образом?

Основной целью при выборе площадки было построить торговый центр "Силуэт" максимально близко к потенциальным покупателям. Исторически сложилось, что торговым центром Минска стал район Комаровского рынка: рядом ЦУМ, все транспортные потоки в данном районе хорошо организованы. Рядом метро, трамваи, троллейбусы, маршрутные такси со всего города приезжают именно в торговый центр нашего города. Учитывая все это, выбор места нашей торговой площадки был неслучаен.

Ладно. К этому вопросу еще вернемся. Давайте тогда пойдем по этапам строительства и функционирования центра. Когда строится такое большое здание, что нужно учитывать на момент проектирования?

На мой взгляд, время открытых рынков, очевидно, уходит в прошлое. Для того, чтобы сегодня привлечь покупателя в свой торговый объект, необходимо, чтобы этот торговый объект был многофункциональным. Для этого в проекте нашего торгового центра был заложен и паркинг, и офисы, и торговые объекты, и пункт общественного питания, и многое другое. Это, безусловно, приносит определенную пользу собственникам этих помещений, создает удобства для покупателей и экономит их время.

На сколько процентов заполнены арендаторами ваши офисы?

На сегодняшний день офисы заполнены на 80%.

А когда Вы искали арендаторов: на этапе проектирования здания, на этапе строительства или когда уже построили и сдали в эксплуатацию здание?

Дело в том, что здание торгового центра "Силуэт" строилось методом долевого строительства. Собственниками данного центра являются более трехсот человек. Некоторая часть собственников строила и офисные помещения, и торговые – для ведения собственного бизнеса. Другая часть собственников строила для того, чтобы в дальнейшем сдавать данные помещения в аренду. Вот они искали потенциальных арендаторов на завершающей стадии строительства и в большинстве случаев после сдачи объекта в эксплуатацию.

Как заполняются арендаторами торговые площади?

На сегодняшний день торговые площади заполнены на 35%.

Это при том, что вы сдали здание в эксплуатацию практически год назад.

Да, здание сдано больше года назад, однако торговый центр "Силуэт" открылся в июле. На наш взгляд, на темпы заполнения торговых объектов влияли некоторые факторы. Так, в середине года очень активно обсуждался вопрос отмены лицензии на розничную торговлю, вопрос о снятии ограничения по найму рабочей силы предпринимателями. Вопрос лицензирования решен с 1 января. Лицензия на розничную торговлю отменена. Эти ожидания и явились сдерживающим фактором. Мы считаем, что процесс идет нормально, так как для организации запуска торгового объекта необходимо время для решения организационных вопросов, связанных с этим. Надо оборудовать интерьер, заказать и изготовить торговое оборудование, необходимо это все установить, нанять квалифицированных продавцов для ведения торговли и решить ряд других организационных вопросов, связанных с работой торгового объекта.

Сергей Владимирович, Вы являетесь председателем товарищества собственников. Как этот способ управления недвижимым имуществом работает на практике? Какие есть плюсы и минусы?

Основной плюс данного способа управления – это минимизация затрат, связанных с содержанием этого здания. Очевидно, что здание большое, и затраты, связанные с его содержанием, безусловно, не маленькие. Вот такой способ управления недвижимостью как товарищество собственников позволяет эти затраты минимизировать. Это плюс. В чем он выражается? В том, что, предположим, эксплуатацией здания занимается сторонняя организация, допустим, коммерческая. Тогда в счетах, которые бы они выставляли к оплате коммунальных и эксплуатационных услуг, очевидно, содержалась бы норма прибыли, была бы дополнительна сумма НДС, которая бы начислялась на эти услуги, и присутствовала бы всем нам непонятная статья "накладные расходы". Товарищество собственников позволяет от этих лишних затрат уйти.
Минусом в деятельности товарищества собственников, на мой взгляд, является то, что устав товарищества утвержден Советом министров, и мы обязаны исполнять его в том виде, в котором он нам предложен. Таким образом, принятие решения по, казалось бы, несложным вопросам затягивается на длительный срок. Это связано с необходимостью собирать общее собрание товарищества собственников. Например, для того, чтобы решить вопрос о сдаче в аренду части помещения для размещения какой-то рекламной продукции, необходимо собрать товарищество собственников, так как эти вопросы находятся исключительно в компетенции общего собрания.

Нужно собрать всех собственников?

Нужно собрать квалифицированное большинство. Это две трети от всех собственников.

А сколько всего собственников у вас в товариществе?

На сегодняшний день у нас 317 собственников. И эта процедура занимает по времени порядка полутора-двух месяцев. Поэтому, на мой взгляд, в оперативности управления это минус. Это определенным образом сказывается на темпах развития торгового центра "Силуэт".

Также я хотел бы отнести к минусам и тот факт, что вопросы деятельности товарищества собственников, созданного при коммерческой недвижимости, не до конца регулируются законодателем. Или же, скажем, есть вопросы, которые, на мой взгляд, оставлены без должного внимания. Так, согласно указу Президента, с 1 января решены многие вопросы о товариществах собственников жилого фонда. В частности, заключение договора на коммунальные эксплуатационные расходы является обязательным для всех членов товарищества. В деятельности товарищества собственников нежилого фонда такой обязательной нормы нет. И тут возникают вопросы. Не все собственники торопятся заключать данные договоры. Однако товарищество само по себе обязано нести эти издержки.

Хорошо. А как у вас работает ценообразование? Вы все вместе собираетесь и определяете, сколько будет стоить квадратный метр торговой площади?

Вопросы ценообразования собственник решает самостоятельно. Однако на общем собрании мы вырабатываем рекомендации для собственников и оптимальные условия для потенциальных арендаторов. Допустим, на последнем собрании было принято решение о том, чтобы собственники для своих арендаторов на свободные торговые объекты применяли ставку арендной платы в размере 38 500 белорусских рублей плюс коммунальные расходы по факту. На сегодняшний день это самые низкие цены на аренду торговых объектов в центре города. Более того могу сказать, что некоторые собственники идут дальше. Они готовы заключать договоры аренды на условии оплаты только коммунальных эксплуатационных расходов, понимая, что потенциальному арендатору необходимо время, чтобы раскрутить свой торговый объект и организовать всю работу. Поэтому, учитывая низкую арендную плату в торговом центре "Силуэт", мы приглашаем арендаторов приходить к нам, выбирать свободные торговые места и заключать с собственниками договора. Если возникнут сложности, просьба обращаться в администрацию товарищества. Мы окажем всяческую помощь для этого.

Пользователь портала пишет: "Мировой опыт показывает, что торговый центр, построенный долевым способом и принадлежащий десяткам владельцев, - это тупиковый путь развития торговли. Неужели вы считаете, что в Беларуси это будет работать по-другому?"

На сегодняшний день более удобного способа управления недвижимостью, при условии строительства ее методом долевого строительства, нет. По той простой причине, что если не вырабатывать централизованно какую-то стратегию и тактику развития торгового центра, то, в общем-то, получится базар. А, как известно, в этой ситуации движения вперед нет. Мы будем убеждать друг друга, что это эффективно, а результата не будет. Поэтому товарищество собственников, которое преследует интересы не одного, а всех трехсот собственников торгового центра "Силуэт", мы считаем, в данном случае оптимальным способом управления.

Предвидится ли в вашем торговом центре какая-то специфическая специализация? Что уже можно купить в той трети заполненных торговых павильонов, о которой Вы говорили?

Специализации в торговом центре "Силуэт" нет. Мы позиционируем наш торговый центр как универсальный торговый центр с широким ассортиментом качественных товаров и услуг. Недавно на общем собрании собственников было принято решение о запрете торговли в нашем торговом центре товарами из категории second hand. Данное решение было направлено в администрацию района с просьбой учитывать его при согласовании ассортиментных перечней для потенциальных арендаторов. Мы считаем, что торговый центр "Силуэт", находясь в центре города, должен быть неким образцом по качеству оказания услуг покупателям. Поэтому даже сегодня, при небольшой заполняемости торговых мест, вы можете купить очень широкий ассортимент товаров: от средств личной гигиены до компьютеров и ноутбуков. Обувь, всевозможная компьютерная продукция, мобильные телефоны, аксессуары к ним, детские товары, товары для новорожденных, свадебные платья, товары и аксессуары для животных – это неполный перечень того, что уже сегодня есть в торговом центре "Силуэт", даже при таком небольшом проценте заполняемости. Также в торговом центре вы можете получить различные качественные услуги.

Есть еще один вопрос от нашего пользователя: "Я сегодня посещал торговый центр "Силуэт" и слышал из репродукторов зазывание на досрочное голосование. Вы делали это по собственной инициативе или Вас попросили?"

Могу сказать, что на сегодня выборы являются самым значимым событием в жизни нашего государства. И, безусловно, разъяснение тех прав, которыми обладают наши избиратели, - вещь уместная, на мой взгляд. Поэтому я думаю, что некорректно задавать вопрос о том, кто нас заставлял это делать, просил или не просил. Если человек лишний раз будет знать о полноте своих прав, он будет ими качественно пользоваться.

Вообще, в центре города, в таком большом скоплении торговых центров, для того, чтобы у Вас была какая-то своя клиентура, нужно, наверное, чем-то выделяться. Что Вас отличает от окружающих Вас конкурентов?

Вы правы, очень сложно выделиться. Но мы постарались в торговом центре "Силуэт" реализовать те особенности, которые привлекут к нам потенциальных покупателей, а также арендаторов. Первое, что я могу назвать, - это паркинг. Приезжая к нам в торговый центр, вы въезжаете в паркинг, который на сегодняшний день бесплатный. Это единственный центр в городе, который предоставляет своим клиентам паркинг бесплатно. В торговом центре созданы условия, при которых не только в офисе, но и в каждом торговом объекте есть доступ к высокоскоростному интернету по беспроводной технологии либо по оптоволокну. И наряду с этим в каждом торговом месте есть возможность установления телефона, что, согласитесь, на сегодняшний день немаловажно. В торговом центре "Силуэт" есть торговые объекты площадью от 6 метров до 100 и более. Наш торговый центр находится в паре шагов от станции метро "Площадь Якуба Коласа", практически на выходе из нее. Также рядом с центром ходят практически все виды транспорта: трамваи, троллейбусы, автобусы, маршрутные такси съезжаются в этот район.

Также я могу сказать об уникальных возможностях ведения бизнеса. Сегодня, приезжая в торговый центр "Силуэт" на работу, вы ставите автомобиль на парковку, у вас есть офис в центре города, у вас в центре есть магазин, через который вы ведете свой бизнес, у вас в центре есть склад, и для этого никуда не нужно выходить.

Такие же комфортные условия мы стараемся создать и для наших покупателей. Покупателям в торговом центре "Силуэт" предоставляется возможность не только приобрести товары. В ближайшее время заработает несколько кафе, ресторан, парикмахерская. По договоренности с Технобанком, в обменном пункте устанавливаются самые выгодные курсы валют в городе. И при снятии наличных денег в банкомате Технобанка установлена самая низкая комиссия. Все это делается для наших покупателей. Таким образом, они экономят время, и все свои планы на день, связанные с работой, с шопингом, оплатой коммунальных или бытовых услуг могут решить, не выходя за пределы торгового центра "Силуэт".

Еще один момент, который хотелось бы отметить, - это режим работы торгового центра "Силуэт". Мы работаем с 10 часов утра до 20 часов вечера ежедневно без выходных. Наш паркинг работает с 8 часов утра до 22 часов вечера.

Но им могут бесплатно пользоваться только арендаторы и клиенты?

Все гости нашего центра могут пользоваться нашим паркингом, и для всех это бесплатно.

Вот еще один вопрос от другого пользователя: "Как Вы планируете выживать после того, как в следующем году откроются такие современные торговые центры как "Замок" и "Автовокзал центральный"?"

Я надеюсь, что в этом не будет проблемы. Наш торговый центр не будет выживать, а будет себя чувствовать достойно, по той простой причине, что торговый центр "Силуэт" не будет торговать ширпотребом, а будет предоставлять высококачественные как товары, так и услуги. Потребитель всегда будет выбирать качество. Он готов сегодня платить за качество, а не за товары, которые впоследствии приходится ремонтировать или выбрасывать через два дня на свалку.

Вы перечислили массу просто сказочных условий для арендаторов, для торгующих организаций и для тех, кто приходит в торговый центр: и паркинг бесплатный, и аренда дешевая. Как это, в принципе, возможно? Вы работаете с прибылью или дeмпингуете? Или Ваши конкуренты наживаются на клиентах и арендаторах, а на самом деле могли бы работать точно так же?

Если бы Вы до конца понимали, как работают товарищества собственников, Вы бы этот вопрос не задавали. Потому что товарищество собственников – это некоммерческая структура. Наша цель – не получение прибыли, а достойное содержание и эксплуатация данного объекта, которая будет безопасной как для покупателей, так и для собственников и арендаторов.

Да ладно! Но Вы же его строили, Вы же деньги вкладывали. Их нужно как-то вернуть!

Безусловно. Деньги будет возвращать каждый собственник в отдельности. Он построил данную недвижимость либо для собственных нужд, либо для сдачи в аренду. Но перспектива недвижимости не год или пять. Недвижимость будет востребована до тех пор, пока она будет стоять, пока не разрушится это здание. И говорить о сиюминутной прибыли нельзя. Собственники очень взвешенно подходят к этим вопросам. Они понимают, что чем быстрее будут созданы максимально комфортные условия для арендаторов, тем быстрее заработает торговый центр "Силуэт", появится поток покупателей, и все от этого будут иметь только плюсы. Недвижимость – это бизнес на века. Но, как в любом бизнесе, бывает когда-то чуть хуже, когда-то чуть лучше. Сегодня, когда страна выходит из экономического кризиса, может, это не так привлекательно, но в перспективе, безусловно, это очень выгодное вложение.
-50%
-10%
-20%
-15%
-60%
-10%
-10%
-25%
-50%
-20%
0066856