Коронавирус
Выборы-2020
Задержание «бойцов ЧВК» в Беларуси


Денис Алейников, Марина Шкиленок,

За что могут изъять земельный участок? Реально ли обжаловать бездействие исполкома? Как выглядит спекуляция землей по-белорусски? Что будет по новым правилам за самовольное строительство? Строительство таун-хаузов – бизнес или криминал?

На эти и другие вопросы в студии TUT.BY рассуждали специальные гости программы "Буква закона" Игорь Мацкевич, прокурор отдела по надзору за исполнением природоохранного и земельного законодательства Генеральной прокуратуры Беларуси, Эдуард Максимович, заместитель председателя Хозяйственного суда Минской области и ведущий программы - Денис Алейников, старший партнер Юридической группы "АргументЪ"


Внимание! У вас отключен JavaScript, или установлена старая версия проигрывателя Adobe Flash Player. Загрузите последнюю версию флэш-проигрывателя.


Внимание! У вас отключен JavaScript, или установлена старая версия проигрывателя Adobe Flash Player. Загрузите последнюю версию флэш-проигрывателя.


Скачать видео

Один из самых популярных вопросов среди пользователей портала TUT.BY – что понимается на сегодняшний день под изъятием земельного участка для государственных нужд? Имеет ли это понятие на сегодняшний день четкое толкование и границы? Правомерно ли изъять для государственных нужд у гражданина (юрлица) земельный участок, а потом предоставить его частному застройщику для строительства многоквартирного жилого дома?

Игорь Мацкевич (И.М.): Действительно, вопросов таких на форуме "Буквы Закона" была масса, что подчеркивает интерес граждан к данной проблематике. На сегодняшний день законодательство содержит четкую трактовку того, что такое изъятие земельного участка для государственных и общественных нужд. Эта трактовка содержится в пункте 10 Указа Президента №667 от 27 декабря 2007 года, и под изъятием земельного участка для государственных нужд понимается изъятие участка в целях строительства объектов инфраструктуры, транспортных коммуникаций, сохранения историко-культурного наследия, сохранения природных ландшафтов, и кроме этого, изъятие земельных участков для реализации комплексной программы территориального развития Беларуси, генеральных планов городов и детального планирования других градостроительных проектов. Поэтому изъятие земельного участка у одного лица и последующее предоставление его застройщику – неважно, государственному или частному, - по существу вписывается в понятие изъятия земельного участка для государственных нужд, поскольку застройщик таким образом исполняет, реализует генеральный план или любой другой градостроительный проект.

Если происходит изъятие участка для государственных нужд, есть ли сегодня в законодательстве механизм для справедливой и адекватной компенсации?

И.М.: На сегодняшний день механизм этот существует. Второго февраля прошлого года глава государства подписал Указ №58, в котором определена процедура компенсации гражданам их потерь в случае изъятия земельного участка, сноса жилого дома, другой собственности при изъятии земельного участка для государственных нужд. Процедура достаточно подробно регламентирована, граждане имеют право на получение жилого помещения типовых потребительских качеств в зависимости от числа проживающих, а также на денежную компенсацию надворных построек, зеленых насаждений, деревьев, кустарников. Полностью процедура изложена в Указе.

Если гражданин недоволен той компенсацией, которую ему предлагает исполком, в каком порядке он может выразить свое недовольство с точки зрения закона? Куда жаловаться?

И.М.: Обжаловать, размер компенсации безусловно необходимо в суд, поскольку это самая цивилизованная и законная форма. Жаловаться в прокуратуру можно, но что в такой ситуации может сделать прокуратура? Она осуществляет надзор за точным и единообразным исполнением закона. То есть, если процедура законодательно была выдержана и соблюдена, то и оснований для принятия мер по реагированию может не быть. Суд у нас не связан только законом, а руководствуясь внутренним убеждением и давая оценку, он может рассматривать вопрос о форме и размере компенсации. Если гражданин не согласен с формой и размером того, что ему предоставляют взамен утраченного имущества, то ему нужно обращаться в суд.

Есть ли у нас на сегодняшний день в стране так называемая "спекуляция" земельными участками, то есть, незаконная предпринимательская деятельность в области оборота земельных участков? Отмечаете ли вы такие факты? Если отмечаете, то каковы предпосылки возникновения такой ситуации, что ее порождает?

И.М.: есть такая проблема, связанная с получением гражданами земельных участков не для непосредственного улучшения своих жилищных условий, строительства жилья, а для последующей перепродажи. Это вызвано целым рядом факторов. У нас достаточно либеральное законодательство в вопросах предоставления земельных участков. Получить земельный участок достаточно просто: по существу, проблема только в очередности. В тех регионах, где спрос невысок, а предложение превышает число желающих, земельный участок можно получить за один день. Проблема перепродаж земельных участков в основном характерна для Минского региона, близлежащих к Минску районов, но и в других регионах республики эта проблема есть. В качестве примера можно привести случай, когда гражданин получил почти 30 земельных участков. По существу законодательство предполагает, что он должен был их взять для собственного потребления – улучшить свои жилищные условия, построить дом. Но он эти земельные участки приобретал исключительно в спекулятивных целях для последующей перепродажи. Буквально в течение двух лет он продал 15 земельных участков. Естественно, что в действиях этого гражданина мы усмотрели признаки незаконной предпринимательской деятельности и возбудили уголовное дело, которое сейчас находится в стадии предварительного расследования.

Вы говорите о том, что гражданин смог получить тридцать земельных участков. На форумах пользователи пишут, что во многих сельсоветах один ответ: "Свободных участков нет". Возникает вопрос: нет ли здесь фактов утаивания земельных участков или коррупционной составляющей при их предоставлении или непредоставлении?

И.М.: Этот вопрос тоже актуален, потому что и такие факты имеют место быть, когда земельные участки утаиваются, не предоставляются местными исполнительными комитетами. Совсем недавно в моей практике был случай, когда гражданам отказывали в получении участков в связи с тем, что якобы их нет, а затем должностное лицо, обратившись в исполком, получило такой участок. Были приняты соответствующие меры, земельный участок был возвращен государству и предоставлен для последующего перераспределения.

Вообще если от вас утаивают землю – обращайтесь в исполком письменно. Официальное обращение за предоставлением земельного участка и официальный отказ являются основанием для обжалования. Если вы просто позвонили в исполком и спросили, есть ли у них земля, вам ответили, что земли нет, а потом в интернете вы увидели, что участки есть, - это не совсем серьезно. Обращайтесь в исполнительный комитет с заявлением о предоставлении земельного участка, дожидайтесь письменного ответа и в случае несогласия с ним обжалуйте.

Какую ответственность фактически несут должностные лица исполкомов за подобные нарушения в сфере предоставления земельных участков?

И.М.: У нас на сегодняшний день установлен достаточно жесткий принципиальный надзор за соблюдением земельного законодательства, и все факты его нарушения со стороны должностных лиц не остаются без реагирования. За 2009 и начало 2010 год порядка 350 должностных лиц исполкомов и землеустроительных служб по инициативе прокуратуры были привлечены к дисциплинарной ответственности. Для республики это достаточно существенная цифра. Помимо этого, таким случаям, если есть основания, дается уголовно-правовая оценка. Я не открою секрет, что ряд председателей сельских исполкомов Минского района привлечены к уголовной ответственности, осуждены и в настоящее время отбывают наказание за незаконное предоставление земельных участков, за служебные подлоги и другие правонарушения. И такая работа продолжается. Мы стараемся отслеживать ситуацию, и ни одного факта не оставлять без внимания.

Каким образом юридические лица могут бороться с незаконными решениями или бездействием местной власти в земельном вопросе? Какой порядок реагирования обжалования либо решения, либо бездействия местной власти по земельным вопросам?

Э.М. (Эдуард Максимович): Такая категория споров как оспаривание ненормативного правового акта и обжалование действий (бездействия) государственных органов, предусмотрена Хозяйственным процессуальным кодексом Республики Беларусь. Для хозяйственного суда Минской области "земельный вопрос" – один из самых значимых и такие споры наиболее часто встречаются в нашем суде в сравнении с другими хозяйственными судами республики. Если речь идет о решении исполкома, которым отказано в предоставлении земельного участка, либо об изъятии земельного участка, то субъект хозяйствования может обратиться в суд с заявлением об обжаловании ненормативного правового акта. Также может быть предметом обжалования и бездействие государственного органа местного управления, когда тот не принимает решения в отношении вопроса о предоставлении земельного участка, которое входит в его компетенцию. В этом случае субъект хозяйствования имеет право обратиться в хозяйственный суд с требованием о признании бездействия государственного органа незаконным и обязывании этого органа совершить действия, входящие в его компетенцию.

Можете ли вы привести конкретный пример бездействия органа местного самоуправления, который в нарушение закона не принимал решения о предоставлении земельного участка, и такое бездействие было обжаловано в Хозяйственный суд?

Э.М.: Такой случай есть, и не один. Могу привести пример по Минскому району. Частное унитарное предприятие обратилось к райисполкому с просьбой о выделении ему земельного участка для осуществления предпринимательской деятельности. Такой земельный участок был выставлен на аукцион. Аукцион не состоялся в виду того, что участие в нем приняло лишь то унитарное предприятие, которое изначально претендовало на заключение договора аренды земли. Исполком решил назначить новые торги. Но в силу требований законодательства в случае, если торги не состоялись в виду наличия лишь одного участника, изъявившего желание заключить договор аренды, исполком обязан в десятидневный срок заключить договор с таким единственным участником. Но исполком бездействовал и не принимал решение о предоставлении земельного участка на праве аренды. Дело дошло до суда. Было заявлено требование в хозяйственный суд, в котором унитарное предприятие просило обязать исполком заключить с ним договор аренды. Хозяйственный суд рассмотрел это дело, взвесил все обстоятельства и удовлетворил требования этого унитарного предприятия. Он обязал исполком совершить те действия, которые входят в его компетенцию, т.е. вынести решение по данному вопросу.

Я бы обратил внимание на тот момент, что хозяйственный суд не может сам по себе подменять какой-либо иной государственный орган и выносить решение о предоставлении земельного участка либо об отказе. Такое решение должен вынести орган в компетенцию которого входит принятие такого решения.

Какие на сегодняшний день распространенные факты нарушения земельного законодательства со стороны юридических лиц вы бы отметили?

И.М.: Нарушение земельного законодательства со стороны юридических и физических лиц, по существу, мало чем отличаются. Самые распространенные факты – это самовольное занятие земельного участка, нецелевое использование земельного участка, загрязнение земель.

Случай самовольного занятия земельного участка имел место в Минске не так давно. ОАО "Торговый дом "Ждановичи" самовольно заняло несколько земельных участков для расширения территории рынка, размещения на этих землях парковки. После вмешательства правоохранительных органов местными органами власти были приняты меры к освобождению этих земель. К сожалению, до настоящего времени там не в полной мере наведен порядок, не устранены отдельные нарушения, но, в целом, нарушения устранены. Этим же обществом допускались случаи загрязнения земель.

Было выявлено достаточно много фактов нецелевого использования земельных участков в ходе проверки в прошлом году объектов охоты и рыболовства, когда земельные участки, предоставленные физическим лицам для средств обслуживания жилого дома использовались организациями, предпринимателями, фирмами для организации так называемого экотуризма. Много таких фактов было выявлено в Витебской области.
Достаточно распространены такие нарушения, как неуплата стоимости земли, что тоже является серьезным правонарушением и может повлечь изъятие земельного участка.

А были ли выявлены факты предоставления земельных участков органами местной власти с нарушением закона?
Игорь Мацкевич


И.М.: К сожалению, такие факты были, и нельзя быть уверенным в том, что сегодня их нет. На это влияет масса факторов. Допускаются случаи предоставления земельных участков и без аукциона там, где он должен был проводиться. По существу, со 2 мая 2006 года у нас действует норма Земельного законодательства, в соответствии с которым без аукциона участки предоставляются только нуждающимся лицам. Были случаи, когда не было материалов предварительного согласования мест размещения объектов в тех случаях, когда такое согласование необходимо, и на сегодняшний день, к сожалению, такие случаи есть.

Нужно заметить, что лицо, заинтересованное в получении земельного участка, должно быть заинтересовано и в том, чтобы вся эта процедура была соблюдена. Естественно, что есть такая позиция: я написал заявление в исполком, больше меня ничего не волнует, исполком, принимая решение, берет всю меру ответственности на себя. В определенной степени, это так, но не во всех ситуациях. Практика показывает, что иногда принятие таких не соответствующих закону решений вызвано и коррупционной составляющей.

С этого года, согласно новой редакцию статьи 223 Гражданского кодекса, строительство считается самовольным и подлежит сносу, если оно произведено на участке, который предоставлен с нарушением закона со стороны госорганов – например, предоставлен без аукциона, если по закону должен проводиться аукцион. Т.е. получается, если государственный орган нарушил процедуру предоставления земельного участка, то застройщик который знать не знал об этом, считается лицом занимающимся самовольным строительством. Возникает вопрос: что делать? Согласно статье - постройку придется снести – других вариантов нет. Но есть интересная оговорка: по решению суда может быть признано право собственности на самовольную постройку за лицом, обладающим землей, на праве пожизненного наследуемого владения или праве собственности. Как известно, на таком праве у нас обладают землей, как правило, граждане. Что же делать юридическому лицу? Оно получается пострадав от нарушений допущенных госорганом даже в суд обратиться не может за признанием права собственности?

Э.М.: Я бы сразу обратил внимание на то, что право на обращение в суд всегда существует. Вопрос лишь в том, каков будет результат рассмотрения такого спора судом. Я не исключаю, что с требованием о признании права собственности на объект недвижимости – возведенное строение – субъект хозяйствования, может обратиться в хозяйственный суд. Такой способ защиты своих прав предусмотрен законодательством. На сегодняшний день говорить о практике рассмотрения дел в контексте последних изменений в Гражданском кодексе мы не можем. Таких случаев не было в практике хозяйственного суда Минской области. Но такого обращения в хозяйственный суд, не предрешая исхода рассмотрения спора, я не исключаю. Признав право собственности на объект недвижимости, дальнейшее решение о предоставлении земельного участка весьма перспективно.

И.М.: За три месяца у нас в практике таких случаев тоже не было, но в принципе, если суд признает право собственности на объект недвижимого имущества и юридическое лицо совместит это с требованиями понудить исполком предоставить соответствующие земельные участки, необходимые для обслуживания этого здания, то это может быть предметом судебного рассмотрения и вынесения решения.

То есть, вы считаете, что, несмотря на эту статью, в суд может обращаться даже то юридическое лицо, которое не обладает земельным участком на праве собственности?

И.М.: У нас есть общее правило Гражданского кодекса о том, что права защищаются судом. Эта форма закона не вступает в конфликт с другими нормами Гражданского кодекса. Юридическое лицо вправе требовать признания права собственности на свое недвижимое имущество.

Э.М.: Можно говорить об общем правиле, однако нюансы той или иной ситуации, которая может возникнуть на практике, должны быть учтены при рассмотрении конкретного дела.

Известно, что нередки случаи подачи юридическими лицами заявлений о признании недействительными решения органов местного управления и самоуправления об изъятии у них земельных участков. Были ли случаи, чтобы юридическое лицо подавало заявление о признании недействительным решение о предоставлении ему земельного участка?

Э.М.: Совсем недавно у нас в практике было такое дело. Ситуация, действительно, неординарная. Исполкомом было принято решение, согласно которому предоставлялся земельный участок в аренду обществу с ограниченной ответственностью. Однако само общество и обжаловало указанное решение. Речь идет о земельном участке недалеко от Минска, который был выставлен на аукцион для строительства станции технического обслуживания. Вместе с тем, при рассмотрении дела оказалось, что разместить на большей части этого участка станцию технического обслуживания было невозможно. Вся эта площадь не могла использоваться субъектом хозяйствования. Более того, при проведении аукциона исполкомом было допущено много различных нарушений. Видимо общество разобравшись с тем, что ему предоставляют, в последний момент не явилось на аукцион, хотя заявку подавало. Это было самым существенным нарушением проведения аукциона и основанием для того, чтобы решение о передаче земельного участка было признано судом недействительным. Неявка участника аукциона на аукцион признается отказом в его участии, а при имеющихся обстоятельствах (отсутствии иных участников) такой аукцион должен быть признан несостоявшимся.
Эдуард Максимович


Решение исполкома признано недействительным, суд при этом руководствовался не экономической целесообразностью заявителя, а тем, что исполком допустил ряд нарушений при проведении аукциона по предоставлению земельного участка.

Если в ходе судебного разбирательства вы видите, что есть факты, которые могут свидетельствовать о нарушениях, подпадающих под определенные статьи УК со стороны местных органов управления и самоуправления, как может реагировать Хозяйственный суд, учитывая то, что это не его компетенция заниматься такими вопросами? Как вы взаимодействуете с другими органами?

Э.М.: Принимая решения о признании недействительным ненормативного правового акта либо удовлетворяя требования о признании бездействия государственного органа незаконным, хозяйственный суд обязывает соответствующий орган совершить действия входящие в его компетенцию либо устранить те нарушения законодательства, которые допущены. Само решение суда по этим спорам должно содержать такое предписание.

В случае, когда хозяйственный суд при рассмотрении дела увидел нарушение законодательства, оценка которых входят в компетенцию иных органов, хозяйственный суд может реагировать либо сообщением в адрес государственного органа, прокуратуру, либо направлением частного определения, которое также предписывает устранить допущенные нарушения законодательства.

Пользователи задают массу вопросов к прокуратуре. В целом, вопросы можно свести к следующему: "Получили участок под строительство индивидуального жилого дома. Строительство не осуществляем. Есть ли установленный законом период времени, за который необходимо возвести или зарегистрировать строение, начать строительство?". Вопрос связан с тем, не заберут ли земельный участок за то, что не осуществляется строительство. Что понимается под неосуществлением строительства?

И.М.: На сегодняшний день таких ситуаций масса, так как огромное количество граждан воспользовались своим правом и получили земельные участки. Законодательство предусматривает две обязанности гражданина: в течение двух месяцев обратиться за государственной регистрацией прав на земельный участок и в течение года начать освоение земельного участка. Если гражданин начинает устройство внутриплощадочных сетей, то это можно расценивать как начало освоения.

Действовавшая ранее норма о том, что в течение трех лет с момента правоустанавливающих документов необходимо ввести дом в эксплуатацию, в настоящее время приостановлена. Сроков, в течение которых гражданин обязан закончить строительство, на сегодняшний день не установлено.

То есть, можно выкопать котлован и больше ничего не делать, и будет считаться, что буква закона соблюдена?

И.М.: По букве закона необходимо начать освоение земельного участка и его целевое использование. Котлован котловану рознь. Гражданин, во-первых, должен получить документы, разрешающие строительство, - паспорт застройщика. Должен осуществить привязку строящегося объекта на местности. В случае, если его последующие действия, в том числе, по устройству фундамента будут сочетаться с этими документами, это будет считаться целевым использованием и освоением земельного участка.

Правомерно ли изъятие земельного участка без уведомления лица, которому он был выделен?

И.М.: Если даже это и возможно фактически, то, безусловно, это нарушение закона, поскольку изъятие земельного участка допускается как минимум с уведомлением лица, с согласием землепользователя, без его согласия, но с уведомлением.

Давайте коснемся строительства таун-хаусов. Очень распространенная ситуация, когда на небольшом земельном участке, находящемся в Минске в чьей-то частной собственности, строится хозяйственным способом таун-хаус – блокированный жилой дом, а потом распродается по частям, по отдельным квартирам. Есть ли проблемные вопросы в такой деятельности с точки зрения закона?

И.М.: Сложный вопрос. Такие действия могут быть расценены как незаконная предпринимательская деятельность в случае, если будет доказано, что земельный участок, предоставленный гражданину для обслуживания жилого дома, использовался им в коммерческих целях – для извлечения дохода. Если такую деятельность ведет индивидуальный предприниматель, то же есть вопросы со стороны закона – ведь индивидуальный предприниматель для коммерческой деятельности может получить сейчас участок только на праве аренды и не должен в этих целях использовать участок которым он владеет как физическое лицо.

Э.М.: При оценке такой деятельности необходимо исходить из определения предпринимательской деятельности: деятельность направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи вещей. Такая деятельность, независимо от того, что систематически реализуется с целью получения дохода, будет являться предпринимательской.
-20%
-15%
-20%
-25%
-40%
-35%
-20%
-58%
-25%
-20%
-20%