Андрей Коровайко,

Практику мини-гостиниц на 5-15 номеров, широко применяемую в Европе, Украине и России, предлагает перенять Вадим Гуляков, автор проекта-финалиста Первого Minsk Startup Weekend, который прошел в декабре 2009 года. Его стартап-проект как раз и заключается в организации такой гостиницы в центре Минска. Подробнее о проекте он рассказал в эфире TUT.BY.

Внимание! У вас отключен JavaScript, или установлена старая версия проигрывателя Adobe Flash Player. Загрузите последнюю версию флэш-проигрывателя.



Внимание! У вас отключен JavaScript, или установлена старая версия проигрывателя Adobe Flash Player. Загрузите последнюю версию флэш-проигрывателя.


Скачать видео (114 Мб)

Что это за конкурс - Minsk Startup Weekend, в котором вы принимали участие?

Minsk Startup Weekend - это, скорее, не конкурс, хотя элемент соревновательности в нем присутствует. Это площадка, которая дает возможность людям с бизнес-идеями, людям, которые хотят на них заработать, встретить потенциальных инвесторов.

Слово "инвестор" у нас в обществе сейчас на слуху, но вот увидеть инвестора вживую удается немногим. У нас был такой шанс. Были приглашены люди, готовые инвестировать в "сырые" проекты, присутствовало огромное количество экспертов в различных областях, ведь инвестор не всегда является профессионалом в той сфере, в которой ему предлагается проект. У нас была возможность проконсультироваться и с юристами, и с экономистами в том, что касалось представляемых проектов. И вот эта площадка - Minsk Startup Weekend - стала своеобразным смотром проектов, заявленных людьми, у которых, может быть, даже не было опыта в бизнесе, дала возможность проявить себя.

Что вам дало участие в конкурсе? Инвестора для своего проекта нашли?

Это был очень полезный опыт. Инвестора мы не нашли, но изначально и не ставили это своей целью. Встреча с инвестором, визуализация идеи, которая носится в воздухе, выстраивание конкретных условий, на которых и я, и инвестор согласны работать, критика проекта - это все очень полезно. Теперь у нас есть какой-то задел на будущее, и при наличии инвестора этот проект может быть реализован в любое время.

Кому удалось найти финансирование сейчас?

Насколько я знаю, ребята из ателье, которые заняли второе место, начали реализовывать свой проект с компанией "Экспедиция", и их продукция стала появляться на прилавках магазинов и торговых точек этой компании. Это очень здорово!

Как вы считаете, почему вышли в финал?

Мы хорошо представили свой проект. К слову, все были хороши, явно провальных проектов не было. Единственное, что инвесторов больше интересовало не то, как проекты будут реализованы, а то, как быстро и в каком количестве "отобьются" их вложения. Можно сказать, их интересовали математические выкладки, куда пойдут деньги.

Почему вы выбрали именно гостиничный бизнес?

Мы видим, что существует огромный спрос на гостиничные номера низкой ценовой категории. У нас огромный рынок "серых" квартир на сутки-двое - посмотрите объявления в любой газете. При этом люди, которые сдают квартиры на сутки, не зарабатывают каких-то сверхкапиталов, но тем не менее находят это выгодным для себя.

Также сейчас в центре Минска есть огромное количество площадей, которые могли бы быть использованы под отель, строятся и сдаются в аренду бизнес-центры. На вашем сайте висят объявления о сдаче в аренду за 20-30 долларов за квадратный метр в месяц достаточно качественных зданий, где, к примеру, возможна любая планировка. То есть, сдав такое помещение, его собственник рассчитывает получить прибыль в 20-30 долларов за квадратный метр. Но если на этих же площадях организовать гостиницу, то даже при 50%-ной ее заполняемости (это средний показатель всех гостиниц в Минске) прибыль будет на порядок выше. А если приложить усилия, то заполняемость может быть 60-70%. Номерной фонд - это не только те деньги, которые приходят от сдачи номера, это еще и ресторан, разнообразные услуги: хранение, трансферы, проводы, встречи, заказ билетов и прочее - то есть уровень дополнительных сервисов, который также генерирует деньги, велик.

Почему вы проектировали гостиницу эконом-класса, небольшого формата?

Весь проект завязан на количестве денег, которые инвестор готов вложить. Если это будет сумма, которая вместе с гостиницей позволит открыть при ней маленький ресторанчик либо кафе, то это будет просто замечательно. И кафе, и гостиница по отдельности не будут приносит такую прибыль, какую будет приносить кафе при гостинице. Если у инвестора нет готовности, желания либо возможности вкладывать такие средства, можно открыть гостиницу на 10-15 номеров, можно даже без кафе. Другими словами, формат гостиницы "пляшет" от размеров финансирования.

Сама идея гостиницы эконом-класса без звезд, без бассейна, тренажерных залов, шикарных лифтов основана на цене проживания. Мы стремимся сделать так, чтобы она была более доступной, потому что именно в этом сегменте видим возможность заработать хорошие деньги. Сегмент гостиниц премиум-класса у нас заполнен, есть гостиницы "Минск", "Европа", и для того чтобы выходить на этот рынок и конкурировать на нем, требуются огромные вложения. Поэтому начать лучше именно с гостиницы на 10-15 номеров, без супердорогих сервисов, потому что количество потенциальных посетителей в разы превышает объем номерного фонда.

На какие города вы делали ставку при проектировании - на столицу или регионы?

На столицу. Здесь есть подобного рода гостиницы, но - именно "подобного рода". Если сравнивать в ценовой категории, то есть ряд гостиниц, где условия проживания могли бы быть намного лучшими, если бы они лучше управлялась. Мы делали "разведку боем" - ходили в гостиницы той ценовой категории. В принципе, они могли бы успешно конкурировать, но у их владельцев почему-то не возникает такого желания. Номерной фонд нормальный, но существует огромный потенциал для улучшения. Обслуживание… Никто ничего не контролирует, никто ни за что не несет ответственности. Зачастую человек, который сидит на рецепшене, не может сказать, в какое время работают ближайшие кафе, где находятся остановки такси - уровень сервиса оставляет желать лучшего. У нас почему-то принято считать, что гостиница - это четыре стены, и всё. Человек заплатил деньги, у него есть койко-место - что еще надо? А подумать о том, что человек один в незнакомом городе, может быть, без знания языка, не имеющий времени решать какие-то бытовые вопросы, с которыми ему неизбежно придется столкнуться, часто просто не приходит в голову.

Какова структура инвестиционных затрат в вашем проекте? Например, сколько процентов идет на землю, сколько - на возведение здания, сколько - на оборудование номеров?

Собственно возведение здания и покупка земли не предполагались. Намечалось купить уже существующие площади (допустим, в новостройках бизнес-центров) – это намного выгоднее. Покупая готовое здание, мы, возможно, немного переплачиваем, но зато сокращаем период, в который наши деньги не будут приносить никакой прибыли.

Из какой общей стоимости строительства квадратного метра номера вы исходили?

Квадратный метр конечной площади нашей гостиницы получался около 2-2,5 тысячи долларов, с учетом непредвиденных расходов - 3 тысячи кв.м полностью готовой, под ключ, гостиницы. Например, квартира в центре Минска площадью в 100 кв. м обойдется в 200 тысяч долларов, а гостиница в пять-семь комнат - в 300 тысяч долларов. При этом эти пять-семь комнат могут сдаваться за 200 долларов (теоретически максимально), плюс дополнительные сервисы.

Какой процент загруженности номеров гостиницы закладывался в вашем проекте?

Мы исходили из среднего процента по Минску на сегодняшний день - 50%. Мы считаем, что такого уровня загруженности в течение пяти-шести месяцев мы добьемся. По нашим расчетам, проект может окупиться за четыре-пять лет.

Какой процент в доходах номерного фонда занимают операционные расходы?

Примерно около 20%. Это затраты на персонал, обслуживание самого номерного фонда, на электроэнергию и прочее. Другими словами, на такие постоянные издержки, которые не зависят от загруженности номерного фонда.

Можете ли вы сказать, каковы средние сроки окупаемости аналогичных проектов в Западной Европе?

Таких сведений у меня нет, но там таких проектов огромное количество, там хорошо развит семейный бизнес небольшого формата. Если они этим занимаются, значит, для них это выгодно.

Если попытаться спрогнозировать ситуацию в Беларуси, можно посмотреть на Украину и Россию, которые в этом вопросе идут немножко впереди нас. Сейчас в Москве, в Петербурге бум мини-отелей: выкупаются коммунальные квартиры, другая собственность. Но поскольку ни в российском, ни в нашем законодательстве нет пошаговой инструкции, каким образом из имеющегося помещения сделать гостиницу, это делается, скорее, вопреки, чем благодаря. Тем не менее, отелей именно на пять-шесть номеров сотни, тысячи. Я даже знаю примеры в Петербурге, когда открывают мини-отель на два-три номера. Это достаточно перспективно, окупается и, соответственно, вызывает большую конкуренцию, но при всем этом не может удовлетворить существующий спрос из-за огромного количества туристов.

Занимаются ли оперированием такого рода гостиниц международные операторы? Возможно ли оперирование по франшизе?

Думаю, возможно, но вопрос в том, насколько это целесообразно: стоимость франшизы может быть сопоставима с затратами на открытие собственного отеля. Мне кажется, рынок еще не пришел для этого к какому-то цивилизованному состоянию.

И все-таки, почему вам не удалось найти инвестора?

Я убежден в перспективности этого дела. Но инвесторы в Беларуси предпочитают вкладывать деньги в проекты, которые дадут отдачу быстрее, чем открытие гостиницы. А чем хорош гостиничный бизнес? Человек, владеющий гостиничным бизнесом, сталкивается с приезжими, с рестораторами, с запахом теплых булочек по утрам… Это приятный бизнес, хоть и окупается дольше. Кроме того, он более стабильный - в нем не так много форс-мажорных обстоятельств, как в других сферах. Для нашей страны, которая еще не насыщена капиталами так, как западные страны, окупаемость такого проекта составляет пять лет.

Все ли номера в вашем проекте одинаковы? Если нет, то сколько "сингл-номеров", сколько "дабл", сколько "люкс"? И какова средняя стоимость номера?

Если брать отель на 15 номеров, то "сингл-рум" не предполагается: любая комната этого типа с большой кроватью превращается в "дабл-рум". Разновидность номеров будет зависеть от планировки здания. Я думаю, процентов 70 номеров будут типа "дабл-рум" с одной большой либо с двумя маленькими кроватями. Средняя стоимость номера будет составлять около 25-30 долларов.

А разве организаторы и партнеры проекта не предложили победителю Startup Weekend финансовую помощь?

Когда мы шли на конкурс, то не ждали, что на выходе нам дадут чемодан с деньгами. Мы ожидали интереса к нам, и это, конечно, произошло. Мы искали заинтересованного инвестора с холодным разумом. Вообще, мне кажется, такие инвесторы не принимают решение на самом мероприятии, это происходит потом - после собственных расчетов, после консультаций со специалистами.
{banner_819}{banner_825}
-21%
-25%
-10%
-20%
-42%
-20%
-10%
-20%
-20%