Андрей Коровайко,

Первого января 2010 года вступил в силу указ № 518 "О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом", согласно которому все арендаторы должны привести свои договоры аренды в соответствие с новыми условиями в течение трех месяцев - до 31 марта. Однако в документе оказалось больше вопросов, чем ответов. Экспертом по этим вопросам в программе "Время бизнеса" в эфире TUT.BY выступил старший юрист Юридической группы "АргументЪ" Владимир Лысяков.

Полный вариант беседы слушайте тут

Внимание! У вас отключен JavaScript, или установлена старая версия проигрывателя Adobe Flash Player. Загрузите последнюю версию флэш-проигрывателя.


Итак, указ принят. Почему относительно него возникает так много вопросов?


Указ № 518 "О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом" вместе с утвержденными им Приложениями об определении порядка сдачи в аренду и расчета арендной платы по различным объектам аренды фактически заменил указ президента от 30 сентября 2002 г. № 495 "О совершенствовании порядка определения размеров арендной платы и передачи в безвозмездное пользование общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений" (вместе с Положением об определении размеров арендной платы за общественные, административные и переоборудованные производственные здания, сооружения и помещения и условиях предоставления их в безвозмездное пользование) и стал, наряду с Гражданским кодексом и декретом президента Республики Беларусь от 19.12.2008 № 24 "О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений", одним из основных документов, регламентирующим на территории Республики Беларусь правила сдачи  имущества в аренду и порядок определения арендной платы.

От бизнеса уже поступила масса вопросов о том, распространяются ли нормы указа № 518 на арендодателей частной формы собственности? И если да, то в каких случаях?

В соответствии с нормами преамбулы указа, указ издан в целях повышения эффективности использования имущества, находящегося в государственной собственности, совершенствования порядка определения размеров арендной платы при сдаче в аренду имущества, находящегося в государственной и частной собственности. Непосредственно преамбула документа не определяет, на какие виды имущества, находящегося в частной форме собственности, распространяется данный нормативный акт. Непосредственно по тексту указа в ч. 3. п. 1. указано: "Размер арендной платы определяется на условиях, определенных настоящим указом, исчисляется исходя из размеров базовой величины, установленной на день заключения договора аренды, и указывается в этом договоре".

Указанная норма вызвала наиболее острые дискуссии среди специалистов. Суть - учитывая посыл, изложенный в преамбуле, и текст изложенной нормы, а также тенденции по дедолларизации, возникает вопрос - в базовых величинах теперь нужно определять арендную плату на все виды объектов, и вне зависимости от формы собственности или только тем лицам и на те объекты по которым утверждены указом отдельные приложения?

Здесь может быть как минимум несколько толкований:

Вариант первый. Порядок исчисления арендной платы, указанный в ч. 3. п. 1 указа, (т.е. выражение арендной платы в базовых величинах) должен применяться при расчете арендной платы при сдаче в аренду любого имущества, находящегося как в государственной, так и в частной форме собственности (т.е. в том числе и имущества, не названного в приложениях). При этом по объектам, обозначенным в приложениях, -дополнительно применяется и особый порядок расчета арендной платы установленный соответствующим приложением.

Мы придерживаемся следующего варианта толкования. Порядок расчета арендной платы указанный в ч. 3. указа распространяется только на арендные отношения, подпадающие под условия, содержащиеся в Положениях, утвержденных указом.

То есть нормы указа о расчете арендной платы исходя из базовой величины, обязательны для субъектов хозяйствования частной формы собственности при сдаче своего имущества в аренду только в том случае, когда это предусмотрено в утвержденных указом Положениях. Например, при сдаче в аренду торговых мест на рынках и торговых объектах в торговых центрах государственной и частной форм собственности, и не распространяются на сдачу в аренду имущества находящегося в частной форме собственности в иных случаях. Следовательно, при данной трактовке, при сдаче в аренду имущества, находящегося в частной собственности и не являющегося торговым местом, арендодатель имеет право самостоятельно устанавливать не только порядок сдачи в аренду такого имущества, но правила определения размера арендной платы. То есть самостоятельно определять размер арендной платы, беря за основание для расчетов не базовую величину, а другой показатель, как, например, белорусский рубль, ЕВРО, доллар США или ставку первого разряда.

Кто может разъяснить этот вопрос, и в какой форме это может быть сделано?

В соответствии с указом упразднена Республиканская комиссия по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности и Совету министров Республики Беларусь предоставлено право разъяснять вопросы применения данного указа. В связи с возможностью неоднозначного толкования вышеизложенных норм указа как самими арендодателями и арендаторами, так и контролирующими органами, возможно будет целесообразно Совету министров Республики Беларусь разъяснить вопросы применения указа в установленной форме.

Можно ли определить субъектов, относительно которых можно сказать, что на них однозначно распространяются нормы указа?

Анализ текстов утвержденных указом положений позволяет определить, на кого распространяется конкретное положение и в каких случаях.

- Положение о порядке сдачи в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, находящихся в республиканской собственности распространяется на организации, сдающие в аренду находящиеся в республиканской собственности капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, их части. Причем круг таких организаций определен непосредственно в положении. Для применения положения необходимы в совокупности три условия:
1. Организация, сдающая имущество в аренду (субаренду), должна входить в круг организаций, определенный в Положении.
2. Организация должна сдавать в аренду не любое имущество, а именно капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, их части.
3. Капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, их части должны находиться не просто в государственной, а именно в республиканской собственности.

- Положение о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей распространяется на организации, сдающие в аренду (субаренду) находящиеся в республиканской собственности капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, их части. Для применения данного положения необходимо только одно условие:
- капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, их части (за исключением торговых мест на рынках и торговых объектах в торговых центрах), должны находиться в государственной собственности или в собственности хозяйственных обществ, в отношении которых Республика Беларусь либо административно-территориальная единица, обладая акциями (долями в уставных фондах), может определять решения, принимаемые этими хозяйственными обществами.

Обращаем внимание, что здесь уже законодатель говорит в целом о государственной собственности, не подразделяя ее на республиканскую и коммунальную, а также дополнительно вводит статус недвижимого имущества, находящегося в собственности хозяйственных обществ, в отношении которых Республика Беларусь либо административно-территориальная единица, обладая акциями (долями в уставных фондах), может определять решения, принимаемые этими хозяйственными обществами.

Субъектом, который подпадает под действие положения, может являться любая организация, сдающая в аренду недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности или собственности хозяйственных обществ, в отношении которых Республика Беларусь либо административно-территориальная единица, обладая акциями (долями в уставных фондах), может определять решения, принимаемые этими хозяйственными обществами. То есть, учитывая, что в соответствии с Положением о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей арендодателями указанного имущества могут выступать и "другие организации", которым передано в хозяйственное ведение или оперативное управление недвижимое имущество, можно сделать вывод, что Положение о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей будет распространяться и на субъектов хозяйствования частной формы собственности, если им передано в хозяйственное ведение или оперативное управление недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности или собственности хозяйственных обществ, в отношении которых Республика Беларусь либо административно-территориальная единица, обладая акциями (долями в уставных фондах), может определять решения, принимаемые этими хозяйственными обществами, но только при сдаче в аренду (субаренду) именно такого имущества.

- Положение о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду торговых мест на рынках и торговых объектах в торговых центрах государственной и частной форм собственности распространяется на организации, индивидуальных предпринимателей и физических лиц, при сдаче ими в аренду юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям торговых мест на рынках и торговых объектах в торговых центрах государственной и частной форм собственности для осуществления розничной торговли.

Для применения данного положения необходимы в совокупности четыре условия:
1. Арендодателем является организация любой формы собственности, индивидуальный предприниматель или физическое лицо.
2. В аренду (субаренду) сдаются "торговые места", в определении данного термина, непосредственно в положении.
3. Торговые места сдаются в аренду юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям именно на рынках и торговых объектах, в торговых центрах как государственной, так и частной форм собственности.
4. Торговые места сдаются только для осуществления розничной торговли, а не, например, для осуществления деятельности по хранению товаров.

Положение о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду оборудования, транспортных средств, находящихся в государственной собственности распространяется на организации любой формы собственности и индивидуальных предпринимателей, сдающих в аренду находящееся в государственной собственности оборудование, транспортные средства, в том числе воздушные суда.

Для применения данного положения необходимы в совокупности 2 условия:
1. Арендодателем является организация государственной или частной формы собственности или индивидуальный предприниматель.
2. В аренду (субаренду) сдаются оборудование, транспортные средства, в том числе воздушные суда, находящиеся в государственной (республиканской или коммунальной) собственности

То есть на субъекта хозяйствования частной формы собственности нормы данного положения распространяются лишь в случае, когда он сдает в аренду или субаренду оборудование и (или) транспортные средства, находящиеся в государственной собственности.

Таким образом, мы видим, что для каждого из четырех утвержденных указом положений, имеется совокупность условий, при которых применение конкретного положения носит обязательный характер. И исходя из сделанного анализа можно говорить, что нормы положений обязательны для применения субъектами частной формы собственности только в случае наличия одновременно в совокупности всех необходимых условий предусмотренных законодателем в конкретном приложении.

Какие составляющие используются при расчете ставки арендной платы?

Есть базовая ставка, которая рассчитана в базовых величинах для каждого населенного пункта республики.
При сдаче в аренду недвижимого имущества, находящегося вне административных границ населенных пунктов, размер арендной платы определяется исходя из базовой ставки по категории "другие населенные пункты".

При расчете ставки арендной платы к базовой ставке также применяются коэффициенты:
- 0,6-1, устанавливаемые облисполкомом или Минским горисполкомом в зависимости от местонахождения зданий, сооружений в пределах населенного пункта. Эти коэффициенты уже установлены, в частности для г. Минска решением Минского городского исполнительного комитета от 26 ноября 2009 г. № 2843 от
04.01.2010:
1-я зона - 1,0;
2-я зона - 0,9;
3-я зона - 0,8;
4-я зона - 0,7;
5-я зона - 0,6.
Данным решением установлены и формы договоров аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, находящихся в коммунальной собственности г. Минска, и договоров безвозмездного пользования капитальными строениями (зданиями, сооружениями), изолированными помещениями, их частями, находящимися в коммунальной собственности г. Минска. Там же установлено, что условия договоров аренды и безвозмездного пользования могут быть изменены и (или) дополнены по соглашению сторон с соблюдением требований законодательства.

Есть коэффициенты от 0,5  до 3 включительно, которые устанавливаются по соглашению между арендатором и арендодателем в зависимости от спроса на недвижимое имущество, его технического состояния и коммерческой выгоды от сдачи в аренду и (или) от использования арендуемого имущества по согласованию с государственными органами и иными организациями, согласующими сдачу в аренду недвижимого имущества, если такое согласование предусмотрено законодательством. Это так называемый коэффициент коммерческого использования недвижимости, вилка которого очень большая, а критерии его применения не определены.

С одной стороны, достаточно большая вилка коэффициента - это положительный момент, так как арендодателям предоставляется реальное право по своему усмотрению устанавливать коэффициент, позволяющий определить ставку арендной платы исходя из рыночных условий на основе баланса спроса и предложения в отношении конкретного объекта недвижимости и его реального технического состояния. С другой стороны, арендаторы выражают опасения, что большая разница в коэффициентах и отсутствие четких критериев их применения могут привести к тому, что арендодатели, сдающие госимущество, будут необоснованно устанавливать коэффициенты в их максимальной или приближенной к максимальной величине. Я не думаю, что такое явление будет массовым, а если и будет, то рынок быстро все расставит по своим местам - предприниматели просто уйдут в коммерческую недвижимость - где аренда станет такой же или дешевле, а условия во много раз комфортнее. Если максимальные коэффициенты по объектам аренды, находящимся в госсобственности, спровоцируют спрос на частную коммерческую недвижимость и рост строительства в данном сегменте - то это тоже неплохо и для бизнеса, и для экономики в целом (девелоперам тоже нужно помогать).

Законодатель также установил при расчете ставки арендной платы как понижающие коэффициенты от 0,1 до 0,8, так и повышающие коэффициенты. Хотелось бы остановиться на одном из них. Указ вводит очень жесткий поправочный коэффициент в размере 3 – за площади, арендуемые для размещения руководителя, иных органов управления юридического лица либо его обособленных подразделений, в том числе их структурных подразделений, осуществляющих материально-техническое, финансовое, кадровое, юридическое обеспечение, а также ведение бухгалтерского учета и делопроизводства. То есть при аренде помещений, в которых будут располагаться указанные службы субъекта хозяйствования, ставка арендной платы умножается на 3. Если раньше при расчете арендной платы согласовывались различные повышающие коэффициенты, в зависимости от назначения помещения, то теперь в указе установлено, что стоимость помещений, используемых для указанных служб, должна увеличиваться на коэффициент три. Учитывая то, что большинство субъектов хозяйствования малого и среднего бизнеса в одном помещении размещают и директора, и юриста, и бухгалтера, и специалистов по сбыту и т.п., введение поправочного коэффициента 3 очень сильно увеличит арендную плату. Именно из-за этого коэффициента у многих субъектов хозяйствования частной формы собственности и возникает вопрос о том, произойдет ли реальное снижение ставок арендной платы или они фактически вырастут.

Что меняется по сравнению с документом, который действовал до вступления в силу указа № 518?

Об основном изменении мы уже сказали - это переход расчета арендной платы от евро на базовую величину. Кроме того, раньше расчет арендной платы происходил по следующей схеме: метраж арендуемого помещения перемножался на коэффициент отношения комнаты к площади всего здания, и полученную сумму умножали на ставку арендной платы. Это делалось для того, чтобы частично компенсировать расходы арендодателя на содержание этого помещения, а учитывая то, что главным арендодателем помещений в Беларуси является государство в лице его республиканских и коммунальных структур, это делалось также для повышения суммы арендной платы. Сейчас же, после принятия указа, стоимость арендуемой площади будет рассчитываться только исходя из площади арендуемого помещения, указанной в техническом паспорте, без пересчета на повышающие коэффициенты. То есть если размер комнаты составляет десять квадратных метров, этот размер вы умножаете на ставку арендной платы, без умножения на коэффициент соотношения вашей комнаты к площади всего здания.

Есть ли еще какие-то нововведения?

Определен перечень юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, которым недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности, а также в собственности хозяйственных обществ, в отношении которых Республика Беларусь либо административно-территориальная единица, обладая акциями (долями в уставных фондах), может определять решения, принимаемые этими хозяйственными обществами, предоставляется в безвозмездное пользование.

Установлен порядок почасовой арендной платы: есть помещения, которые не могут быть сданы в аренду постоянно (например, концертный зал "Минск") только по часовой арендной ставке.

Предусмотрен понижающий коэффициент по аренде зданий, требующих капитального ремонта. Однако условием применения такого коэффициента является оплата ремонта за счет средств арендатора на нормативный срок проведения ремонта.

Как в арендной плате будут учитываться расходы по обслуживанию?

Обслуживание можно толковать как расходы арендодателя на содержание данного помещения, например: теплоэнергия, электроэнергия, водоснабжение, вывоз мусора и др. В одном из положений указа прямо указано, что эти расходы не включаются в арендную плату, а будут оплачиваться арендатором отдельно по договоренности сторон на основании фактических затрат.

Как при сдаче учитывать в аренду общую площадь - санузел, тамбур, коридор - между двумя арендаторами, если помещением пользуются только двое арендаторов, а собственник в нем даже не появляется?

Это будет зависеть от того, что вы арендуете и что у вас указано в договоре аренды. Если в договоре вместе с арендуемым помещением будет указан санузел, то, естественно, вы за него должны будете платить. Этот вопрос будет решаться в соответствии с условиями договора аренды, который вы будете заключать, перезаключать или приводить в соответствие путем подписания дополнений, и который будет действовать после 31 марта 2010 г.

Станет ли аренда объектов недвижимости, определенных в приложениях к указу, дешевле?

Ранее арендная плата устанавливалась, исходя из курса евро к белорусскому рублю на момент оплаты, а в соответствии с указом  с 1 января 2010 г. арендная плата рассчитывается, исходя из размера базовой величины. В данный момент базовая величина более двух лет является стабильной, фиксированной и составляет 35 тыс. рублей. Мы видим, что белорусский рубль в определенной мере девальвируется, и если будет понижение курса рубля по отношению к валютной корзине, то арендатор выиграет - т.к. в валютном эквиваленте сумма арендной платы будет уменьшаться (чего не было ранее). Это счастье будет продолжаться до того момента, пока законодатель не увеличит базовую величину. Когда и до какого размера произойдет увеличение, неизвестно.

Партнер программы

{banner_819}{banner_825}
-10%
-10%
-13%
-40%
-35%
-10%
-60%
-45%
-25%
-10%
-35%
0061173