Марина Шкиленок,

Новый указ № 324, который внес изменения и дополнения в указ № 396 от 15 июня 2006 года "О долевом строительстве многоквартирных жилых домов", вызвал споры между застройщиками и разработчиками. Несмотря на то что застройщики, по их словам, "не имеют существенных претензий", вопросы все-таки возникают - в основном в отношении строительства с привлечением льготных кредитов.

Откажутся ли коммерческие компании от долевого строительства? Как будет осуществляться льготное кредитование и что будет с домами, ввод которых запланирован на 2012 год?



Об этом в эфире TUT.BY-ТВ мы говорили с Татьяной Затуренской, начальником отдела жилищной политики и инвестиционных жилищных программ Минстройархитектуры, и Сергеем Коренько, председателем собрания акционеров СООО "Ареса-Сервис". 

Внимание! У вас отключен JavaScript, ваш браузер не поддерживает HTML5, или установлена старая версия проигрывателя Adobe Flash Player. Загрузите последнюю версию флэш-проигрывателя.

Скачать аудио (18.03 МБ)

Внимание! У вас отключен JavaScript, ваш браузер не поддерживает HTML5, или установлена старая версия проигрывателя Adobe Flash Player. Загрузите последнюю версию флэш-проигрывателя.

Скачать видео

После выхода указа в СМИ появилась информация о том, что документ призван упорядочить долевой рынок и обеспечить дополнительную защиту прав граждан. Что в принципе изменится в работе застройщиков? Каким образом будут учитываться права граждан?

Татьяна Затуренская: Принципиальных изменений в работе застройщика не будет. В первую очередь указ вводит обязательную регистрацию в исполкомах договоров долевого строительства. В Минске эта регистрация осуществляется с 1 ноября 2011 года в течение одного дня и бесплатно. Застройщику нужно только предоставить два экземпляра договора для регистрации.

Указ предусматривает обязательное открытие специальных счетов для каждого строящегося жилого дома, а не для комплексов жилых домов. Средства с этого спецсчета используются только по целевому назначению для данного строящегося дома. Эти деньги нельзя будет отвлекать, как это делалось раньше, на достройку других объектов недвижимости. Как показали проверки Комитета госконтроля, застройщики так часто делали. Сегодня это жестко регламентировано.

Это два глобальных момента. В дальнейшем указ предусматривает внесение изменений в цену объекта долевого строительства для граждан, которые в процессе строительства стали очередниками. Скажем, если семья строила квартиру, не являясь очередником, в процессе строительства стала на очередь в установленном порядке, застройщик должен пересчитать стоимость метра квадратного для граждан, стоящих на учете нуждающихся. Стоимость та же, но прибыль не более 5% от сметной стоимости строительства.

Этот указ вызвал споры между застройщиками и разработчиками. Некоторые застройщики даже приостановили заключение договоров. В чем заключался конфликт?

Сергей Коренко: Конфликта как такового не было. Указ правильный, он нацелен на работу с дольщиками, которые имеют бюджетную поддержку. Если бы стоимость жилья для нуждающихся, которые стали таковыми в процессе строительства, касалась только рентабельности в 5%, все было бы нормально. Но это касается образования стоимости объекта в процессе строительства. Когда строишь для дольщика с бюджетной поддержкой, необходимо строить по цене, которая жестко регламентируется индексами, коэффициентом, проектом, сметной стоимостью. Любое превышение стоимости строительства над этими индексами идет за счет прибыли заказчика. Нельзя вложить эту затратную часть в себестоимость для нуждающегося.

В этом году в связи с большой инфляцией индексы не соответствуют реалиям, особенно по позициям, где затрагивается импорт. Государство правильно сдерживает рост стоимости строительства. Вышел указ № 361 о ресурсных нормах и контрактной цене. Там правильно пишется, что нормы касаются только тех организаций, коммерческих и некоммерческих, где используется бюджетная поддержка. Этот указ с самого начала был ориентирован на нуждающихся, правительство составляло пропорцию 80 на 20: больше кредитников и нуждающихся. И это правильно. Но когда все это пересекается в одном объекте, получаются разные системы ценообразования. И все это надо высчитывать задним числом, что очень тяжело для бухгалтерии.

Я по собственному опыту знаю, что застройщики всегда неохотно работали с льготниками. Они говорили, что нужна специальная документация, надо заполнять дополнительные бумаги. Грубо говоря, льготники всегда были у них ярмом на шее.

Сергей Коренко: Вы неправы. Сначала многих коммерческих застройщиков обязывал горисполком. Потом был кризис в 2008 году, и многие застройщики включились в эту программу. В период кризиса рентабельность в 5% позволяла сохранять коллективы, наращивать объемы, строить, увеличивать валовый продукт, и многие так работали.

Но хочется быть законопослушным. Ты строишь без нуждающихся, у тебя нет декларации, ты ведешь ценообразование со строителями, проектировщиками на основе тендеров. Если индекс на материалы заложен 16%, приходится брать пластик на окна по цене 200% роста или останавливать стройку. Но раньше с точки зрения ценообразования мы ничего не нарушали, а сейчас появится человек, который к сдаче дома принесет справку, и нам нужно вернуться назад и там, где мы сделали завышения по себестоимости, пересчитать сумму для этого человека.

Стоимость для одного человека можно пересчитать, но что делать с учетом, бухгалтерией? Получается, я не знал, что у меня будет бюджетная поддержка. А теперь я подпадаю под все регламенты, нормативы, госцены и контролирующие органы. Два года я строил дом и не был нарушителем, а к концу стройки стану им, потому что появился человек со справкой.

Я не говорю, что этот указ плохой. Ассоциация застройщиков всегда пыталась разделить понятия "с использованием бюджета" и "без использования бюджета". Мы готовы работать в обоих случаях, но надо разделять эти понятия пообъектно. Нельзя в один объект вместить всех людей. Встает также социальный вопрос, потому что на одной площадке собираются люди, из которых один купил квартиру за свои деньги, а другой платил меньше.

Но ведь это же нормальная ситуация.

Сергей Коренко: Нет никакой проблемы разделить это пообъектно на стадии выдачи решений исполкомами. Можно выделить площадку, один дом строить для нуждающихся, а остальные по рыночному механизму с привлечением нормальных инвестиций. Да, это будет дороже, за счет этих людей мы построим сети и коммуникации, которые не имеют право финансироваться за счет бюджетной поддержки. Мы хотим это разделить, но у нас пока не получается.

Татьяна Затуренская: Не нужно так воспринимать этот указ. Во-первых, включение очередников и неочередников в дома существует всю жизнь. Система ценообразования и для очередников, и для неочередников базируется на единых нормах. Существует порядок включения в сметы расчетов определенных затрат. Я согласна, что для неочередников есть разрешенные накрутки на сеть, инфраструктуру и прибыль. Но одновременно с накрутками, которые вы включаете в стоимость для очередников, вы берете неограниченную долю прибыли. Это позволил указ № 396 президента. Мало застройщиков сегодня берут для неочередников 5-7%. Я знаю, что прибыль берется и 40%. Рынок ставит на место. Поэтому не нужно говорить, что система ценообразования разная - она единая.

Сегодня очень сложно стать очередником в Минске с учетом новых жесточайших правил. Это будет от силы три человека во всем доме. В указе №367 2009 года появилась норма, предусматривающая возможность отката цены для тех, кто переуступил свои права по договору, допустим, родственнику, ставшему очередником. Эта норма работает больше двух лет, но не было ни одного запроса, в том числе от вас, хотя я знаю, что таких случаев достаточно много. Если ваш бухгалтер не знает, как это сделать, надо провести курсы повышения квалификации. Строительные компании работают, указ президента это позволяет.

Минстройархитектуры разработал примерный договор для участников строительства в ЖСПК. Для чего это было нужно?

Татьяна Затуренская: На рынке долевого жилья уже установлены правила игры. Дольщик заключает договор с застройщиком по примерной форме, которая утверждена указом президента. Застройщик не может отойти от норм, утвержденных указом, и основные условия прописывает в договоре. Человек знает, сколько он заплатит, когда построит квартиру, какие будут санкции при несвоевременном выполнении условий.

При строительстве в ЖСПК этого нет, при строительстве жилья они передают свои функции УКСам и заключают договоры с членами ЖСПК, инвесторами, в произвольной форме. В течение последних 5 лет у нас было много обращений, что какой-то договор заключен на одной странице, а какой-то – на пяти. Человек вступает в ЖСПК и не знает, когда дом начнет строиться и когда достроится. В конце концов, он берет льготные кредиты и отвечает перед банками за возврат кредитов, он должен планировать свою жизнь и финансы. Поэтому правительством было инициировано решение подготовить примерный договор, в котором прописываются основные правила игры. Этот договор проще, чем в долевом строительстве.

Каким образом он повлияет на работу застройщиков? Все останется по-прежнему?

Сергей Коренко: Конечно, надо все регламентировать. ЖСПК – это тот же застройщик, он получает право на какую-то площадку, группа людей объединяется в кооператив, и их задача построить объект. Их отношения с горисполкомом, подрядчиками, скупщиками регулируются договорами. А между людьми и самой организацией связывающего договора нет, поэтому договор совершенствует работу ЖСПК.

У многих возникло ощущение, что принятие этого указа было направлено на то, чтобы дополнительно контролировать работу застройщиков. Возникают риски обрушения строительных пирамид. Получается, что исполком контролирует, куда уходят средства?

Татьяна Затуренская: Нет, исполкому еще с 2006 года предписана обязанность осуществлять контроль за деятельностью застройщиков. И ранее, и сейчас исполком не вправе отследить, куда уходят деньги. Норма по регистрации не вводит никакого посредника, это защита от того, чтобы застройщик не продавал дважды одну и ту же квартиру. Исполком осуществляет контроль соответствия договоров законодательству. Если исполком увидит, что договор вступает в жесткое противоречие с законодательством, он просто его не зарегистрирует.



То есть исполком контролирует его деятельность.

Татьяна Затуренская: Естественно, исполком выделяет землю и должен знать, как работает застройщик.

Как Минстройархитектуры оценивает работу застройщиков?

Татьяна Затуренская: В целом работа застройщиков оценивается положительно. Особых вопросов к ним не возникает, разве что разовые случаи, как два года назад с "Террастройинвест". В последнее время возникают сложные вопросы с финансированием строительства жилья, что влияет на сокращение объемов строительства.

По этому поводу возникает много вопросов. Что будет с льготным кредитованием?

Татьяна Затуренская: Об этом говорилось достаточно много. Льготного кредитования в тех объемах, в которых оно осуществлялось, уже не будет. Министерство жилищно-коммунального хозяйства упорядочило систему постановки на учет. Сейчас будет упорядочена система выдачи льготных кредитов: льготы будут получать действительно нуждающиеся в этом люди. Перечень категорий обсуждается в правительстве. Называли инвалидов, ветеранов, многодетные семьи. Ряд других категорий граждан были прописаны в предыдущем указе как внеочередники. Но в любом случае это пока обсуждается, указ президента по совершенствованию льготного кредитования пока не подписан.

Как быть людям, строящим дома, которые должны быть введены в эксплуатацию в следующем году?

Татьяна Затуренская: Все дома, которые вводятся в эксплуатацию в этом году, будут докредитовываться. По следующему году будут выводиться соответствующие расчеты. Я думаю, что государство не бросит нуждающихся, и решение будет найдено. Но сейчас преждевременно об этом говорить.

Вы уже сказали, что будет пересматриваться категория льготников. Действительно, правительство критиковали, что чуть ли не каждому второму выделялись льготные кредиты. Можно ли в принципе решить жилищную проблему без привлечения господдержки?

Татьяна Затуренская: Такой массовой господдержки ни в одной стране СНГ и странах ближнего зарубежья нет, и везде жилищная проблема решается. Существует ипотека, в ряде стран есть система строительных сбережений, которая уже доказала свою эффективность. Эксперимент, проводимый Беларусбанком, был достаточно успешным. Все наладится, как только решатся проблемы в экономике. В любом случае жилье будет строиться, потому что это нужно людям.

Не так давно мы обсуждали с экспертами ситуацию, которая сложилась в Европе: там есть доходные дома. Человек может просто жить, платить арендную плату. У нас возможна такая практика?

Татьяна Затуренская: У нас подготовлен проект указа по строительству арендного жилья. Человек не будет владеть жильем, как это было 30-40 лет назад: мы жили в государственном жилье, не приватизированном, и платили арендную плату государству.

Когда они появятся?

Татьяна Затуренская: Уже в следующем году, они уже строятся.

Как сейчас чувствуют себя застройщики? Как в современных экономических условиях изменилась ваша работа? Или вы не заметили кризиса?

Сергей Коренко: Заметили. Кризис 2008 года коснулся Беларуси гораздо меньше за счет того, что государство обеспечило финансирование этого локомотива. 2008 год мы прошли хорошо, у нас не было остановок стройки, не было безработицы. Государство постоянно ставит максимальные задачи. К 2015 году была попытка сократить очередь до 5 лет, в том числе за счет государства, и эмиссионные ресурсы ударили по валютному рынку. Мы переоценили свои возможности. В этот период строители, которые остались на рынке, пытаются минимизировать свою рентабельность, приспособиться к рынку. Снижается покупательная способность, и люди работают ради зарплаты.

За счет чего минимизируются затраты? Стали строить хуже?

Сергей Коренко: Почему хуже? Раньше хотели строить большие квартиры, сейчас поменьше. Строим то, что востребовано рынком, то, что люди могут купить, это цель бизнеса. В последнее время все работают в режиме ручного управления. Некоторые люди успели войти в программу, у некоторых сорвались сроки. Иногда были ситуации, когда невозможно было покупать материалы по завышенным ценам, и приходилось останавливать работы.

Все лето был дефицит строительных материалов, постоянно не хватало бетона, железа, силиката. Сейчас это продолжается, потому что материалы идут на экспорт и дают стране валюту. Даже если срок дома оттянулся, люди должны понимать, что им все равно помогли: они получили льготные кредиты, дома достроятся, они получат квартиры, и их задолженность за счет инфляции стала в три раза меньше. Государство взяло это на себя. По большому счету, те, у кого были рублевые кредиты, выиграли от инфляции. Поэтому люди должны потерпеть, надо жить по средствам и затянуть пояса, восстановить экономику. Потом все будет нормально.

Вы сказали, что 2008 год вы прошли хорошо. Я так понимаю, потому, что бурно развивалось льготное кредитование долевого строительства. Если бы государство не так активно поддерживало людей, которые хотят построить жилье, ситуация была бы сейчас другой?

Сергей Коренко: Сложно сказать. Конечно, внесенных денег было бы меньше. Если бы людям выдавали кредиты не под 5% на 20 лет, а под ставку рефинансирования, которая на тот момент была 11%, я думаю, их все равно бы брали. Но при этом государство делало бы меньше эмиссии, и Сбербанк не был бы в убытке.

Инфляция ударила по тем, кто работает с бюджетниками. Посмотрите, на "МАПИД" - ему сейчас тяжело, потому что он не имеет права поднять цену, у него падают объемы, а он раскрутился на 500-600 тыс. м2 в год и готов выполнять эти объемы. Наверное, он будет выходить на коммерческий рынок, а что ему остается. Продавая жилье ненуждающимся, тем самым подтягивали бы нуждающихся.

Каким образом с начала года изменилась стоимость жилья, построенного с господдержкой?

Сергей Коренко: Отсутствие реальной переоценки жилой недвижимости портит картину. Дом строится 2 года. Если 60% дома построено по цене 1,5 млн, а остальные 40% по цене 2,5 млн, средняя цена получается хорошая. Но если заказчик строил за счет своего оборота, то фактически он весь его проел, отдал нуждающимся и сам разорился.

Сколько стоил квадратный метр жилья с господдержкой в начале года и сейчас?

Сергей Коренко: На каркасные дома, которые мы строим, с рентабельностью 5%, цена была на уровне 3 млн бел. руб.

Но на начало года 3 млн – это совсем не те деньги, которые сейчас.

Сергей Коренко: Если сегодня взять реальную, а не индексированную стоимость, то себестоимость каркасника сегодня примерно 6 млн, меньше чем тысяча долларов, почти как панелька.

Это себестоимость. А по какой стоимости вы продаете?

Сергей Коренко: Для нуждающихся примерно по 5%. Я считаю, что, в конце концов, индекс подтянется к 8600, и зарплаты надо будет повышать. Иначе людям просто не будет хватать денег. Бюджетникам тяжело, им год не повышали зарплаты, хотя по мере возможности пытаются это делать. Экспортеры тут же подняли зарплаты работникам соответственно курсу. Если не поднять цены на материалы нашего производства до российского уровня, их просто не будет. Мы в едином экономическом пространстве, и цены должны быть в приоритетах, иначе материалы просто вывезут. Рынок должен быть свободным. Поэтому я прогнозирую, что цены будут расти, и будет возвращаться рост стоимости строительства.

Вы считаете, что цены будут расти? Некоторые эксперты полагают, что к началу следующего года стоимость квадратного метра снизится на 20-25%.

Сергей Коренко: Я говорю про стоимость строительства. Я полагаю, что в белорусских рублях оно будет расти, потому что на сегодняшний момент коэффициенты отстают от инфляции. Если кто-то продает ниже стоимости строительства, это попахивает пирамидой - чудес не бывает. На цену продаж во многом будет влиять покупательная способность, возможности банковской системы и рынка.

Есть спрос и предложение, не исключено, что за счет снижения объемов строительства и снижения возможностей покупки (но не спроса) через год-два может появиться спекулятивная составляющая. Так было в 2007 году: была спекулятивная составляющая в цене 30%. Себестоимость строительства каркасника была очень дорогая и доходила до 1,5 тыс. долларов. Металл покупался по цене алюминия, другой цены не было. 300-400 долларов было спекулятивной составляющей: спрос резко превышал предложение.

Татьяна Затуренская: Спекулятивная составляющая должна снизиться, потому что люди не смогут покупать такой цене. Рынок все это отрегулирует.

Сергей Коренко: Я не думаю, что кто-то будет сдерживать коммерческое строительство. Если кто-то хочет строить и готов инвестировать, пусть строит. Чем больший объем строительства, тем больше рабочих мест. Больше недвижимости - больше предложения, значит, цена будет падать.

Татьяна Затуренская: Но строить для иностранцев, которые готовы покупать по большей цене, чем белорусы, неправильно. Не нужно забывать, что мы живем в этой стране и должны участвовать в социальных процессах этой страны. Нельзя забывать об очередниках.

Сергей Коренко: Не так много сейчас иностранцев, и никто не отказывается от работы с нашими людьми.

Льготное кредитование уменьшится, категория людей, которые смогут получить этот кредит, уменьшится. В коммерческих кредитах сумасшедшие ставки…

Татьяна Затуренская: Ставка рефинансирования может упасть. На следующий год правительство прогнозирует инфляцию 19-20%.

Но одно дело – прогноз, а другое – реальная ситуация.

Татьяна Затуренская: Реальную ситуацию мы увидим, когда она будет реальной. У нас развивается система стройсбережений. Ипотека появится тогда, когда у банков будет достаточно свободных низкопроцентных денег. Если инфляция сегодня 80%, и на следующий год прогнозируется 20%, значит, какие-то мероприятия к этому все-таки приведут. Никто не сидит сложа руки и не ожидает, что инфляция упадет сама по себе. 20% инфляции значит уменьшение ставки рефинансирования, большую доступность коммерческих кредитов. В прошлом году у людей, которые не стоят на учете нуждающихся, коммерческие кредиты по 25-28% пользовались сумасшедшим успехом.

То есть вывод один: строительство будет, долевое строительство будет, все будет в порядке, и жилье обеспечат каждому.

Татьяна Затуренская: Каждому по мере возможностей.

Сергей Коренко: Белорусы - очень богатые люди, потому что у нас 90% имеют жилье. На Западе хорошо, если оно есть в собственности у 50-60% .

В Европе другое восприятие: там есть доходные дома, и совершенно не обязательно иметь жилье в собственности.

Татьяна Затуренская: У нас будет то же самое: люди будут просто жить.

Но ничего не останется, если ты не сможешь построить собственную квартиру.

Татьяна Затуренская: Можно будет жить и копить на собственную квартиру.

Сергей Коренко: Доходы будут повышаться, мы в Едином экономическом пространстве, и, в конце концов, все будет выравниваться с нашими партнерами в этом пространстве.
{banner_819}{banner_825}
-15%
-15%
-10%
-10%
-50%
-55%
-21%
-15%
-27%